El passat 16 de juny va entrar en vigor el Real Decret 309/2019 pel que es desenvolupa parcialment la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari coneguda popularment com a Llei Hipotecària. El desenvolupament d’aquesta llei respon 3 anys després a la transposició de la Directiva 2014/17 de la Unió Europea. La nova llei hauria de modificar a favor de l’hipotecat les normes i les condicions que regeixen la contractació, la gestió i l’execució d’aquest tipus de préstecs.
A continuació enumerem les claus a tenir en compte de la nova llei hipotecària. Per començar, la nova llei no serà d’aplicació als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor. Aquests préstecs anteriors sí podran però beneficiar-se de qüestions concretes com ara l’abaratiment de les comissions al passar d’una hipoteca variable a una fixa, l’ampliació de les quotes impagades abans d’iniciar-se una execució hipotecària i la impossibilitat que el banc s’oposi a que el client se’n vagi amb la seva hipoteca a una altra entitat.
Amb la nova llei el banc només pot cobrar al client els serveis que efectivament li ha prestat i aquests s’inclouran en un únic pagament amb el concepte de comissió d’apertura. El banc assumirà doncs els costos de notaria, registre i gestoria, a més de l’impost d’Actes Jurídics Documentats. La persona que signa l’hipoteca només haurà de cobrir la taxació a més de les còpies d’escriptures que es quedi. A més, la llei estipula que el banc no podrà obligar al client a contractar cap assegurança, ni de vida ni de llar ni, tampoc, a assumir qualsevol altre producte dels que habitualment els bancs incorporaven a aquest tipus d’operacions ni requisits tipus domiciliació de nòmines, plans de pensions o contractació de targetes de crèdit de l’entitat que fa la hipoteca. L’entitat financera només podrà exigir a l’hipotecat que disposi d’una pòlissa “en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec” i d’una altra que cobreixi eventuals danys en l’immoble. Aquests productes no serà obligatori que es contractin amb dita entitat financera.
Un altre dels canvis respecte a la normativa anterior és que el client està obligat a anar al notari amb una antelació mínima de 10 dies per tal d’analitzar amb aquest les condicions de la documentació que li haurà de ser lliurada pel banc. Aquesta informació haurà de ser lliurada mitjançant un mitjà telemàtic verificat. La nova llei limita també les comissions per amortització total o parcial del préstec, que seran condicionats al tipus d’hipoteca – fixa o variable – i al moment en que es realitzi aquesta. Els bancs hauran d’abaratir el procés de conversió d’una hipoteca variable en fixa o una de multidivisa a euros i es limiten els interessos de demora, un 3% per a les noves hipoteques i un 2% per a les antigues.
La norma fa especial esment a que els bancs hauran de demostrar que han fet una anàlisi suficientment detallat de la solvència del client per tal de garantí la capacitat de pagament. En aquest sentit, el personal que avalua la solvència o comercialitza el préstec hipotecari haurà de complir determinats requisits de capacitació que assegurin una informació adequada i ajustada a l’hipotecat. També s’imposen límits a la política retributiva del personal de les entitats financeres que han d’afavorir que no hi hagi una contractació excessiva en detriment d’una valoració adequada del risc i de transmetre una informació de qualitat al client.
La llei també estableix que només es podrà executar la hipoteca quan les quotes vençudes i no satisfetes sigui igual a 12 terminis mensuals o al 3% del capital prestat durant la primera part de la duració del crèdit. En la segona part, aquests requisits s’eleven a quinze terminis i el 7% del principal inicial.
3. Modificació de l’article 20.1 LAU en relació a les despeses d’immobiliària, els paga l’arrendador si és una empresa L’arrendador es farà càrrec de les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte, sempre que sigui una persona jurídica (una empresa o societat). Així mateix, es facilita l’adopció d’acords entre el propietari i el llogater per a la renovació o millora de l’habitatge en el transcurs d’un mateix contracte, sense esperar, com fins ara, al fet que finalitzi.