Publicado en

El tercer trimestre impulsa la rendibilitat de l’habitatge al 7,2%

La rendibilitat bruta derivada de la compra d’habitatges destinats al lloguer va augmentar lleugerament durant el tercer trimestre del 2024 i va arribar al 7,2% en comparació del 7,1% registrat al tancament de l’estiu. Segons un estudi realitzat per una important plataforma immobiliària, aquest retorn és gairebé el doble de la taxa oferta pels bons de l’Estat a 10 anys, que se situa al 3%. A Feliu&Franquesa analitzem aquestes dades.

L’informe, basat en la relació entre els preus de venda i de lloguer de diversos actius immobiliaris, assenyala que les oficines són la inversió més rendible, amb un retorn brut de l’11,7%, encara que menor al 12,7% registrat un any abans. Els locals comercials presenten una rendibilitat del 9,7% pràcticament igual al 9,8% registrat l’any anterior. En canvi, la rendibilitat dels garatges ha baixat al 6%, significativament per sota del 7,7% assolit el setembre del 2023.

Rendibilitat de l’habitatge i capitals més destacats

La rendibilitat de l’habitatge es manté constant, i Múrcia és la ciutat amb més rendibilitat entre les capitals espanyoles, assolint un 8,1%, seguida de Lleida (7,6%), Huelva (7,4%) i Jaén i Castelló de la Plana (7,2% cadascuna). En contrast, Sant Sebastià presenta la rendibilitat més baixa (3,9%), seguida de Cadis (4,5%) i la Corunya i Palma (4,8% en tots dos casos).

Locals comercials i oficines

Els locals destaquen com l’actiu més rendible a la majoria de les ciutats, amb Múrcia (11,7%) i Girona (11,3%) liderant. A oficines, Sevilla arriba al retorn més alt (14,2%), mentre que Ourense registra la menor rendibilitat (6%).

Garatges: el menys rendible

Els garatges es posicionen com a actiu menys lucratiu, especialment a Salamanca (2,9%), tot i que destaquen Àvila i Múrcia amb un 8,7% cadascuna. A grans ciutats com Barcelona i Madrid, les taxes se situen en el 6,3% i el 5,4%, respectivament.

L’anàlisi va ser elaborada utilitzant els preus de venda i lloguer de la base de dades juntament amb fonts públiques i privades. Aquest indicador serveix com a referència per a inversors interessats al mercat immobiliari.

Publicado en

El procés de certificació BREEAM: Requisits i etapes clau.

El mesurament de la sostenibilitat en els edificis, tant abans com després de la seva construcció, és crucial en el context de la creixent preocupació pel medi ambient. Per això, és fonamental entendre el significat del certificat BREEAM, que t’expliquem en Feliu&Franquesa.

Aquest segell internacional de sostenibilitat és el més important en l’edificació i s’ha convertit en l’estàndard principal per als nous projectes. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) és una metodologia creada al Regne Unit en els anys 80 per l’organització sense ànim de lucre Building Research Establishment (BRE). El seu propòsit és avaluar i certificar l’acompliment ambiental i la sostenibilitat dels edificis, siguin nous o existents.

BREEAM utilitza un sistema basat en punts per a mesurar la sostenibilitat de les construccions, tenint en compte aspectes com l’eficiència energètica, la reducció d’emissions de carboni, la durabilitat i l’adaptació al canvi climàtic. A través de dotze categories, com la gestió, l’ús de l’aigua, la salut i el benestar, els edificis són avaluats i assignats a una de les cinc categories possibles: aprovat, bo, molt bo, excel·lent o excepcional.

Existeixen diversos tipus de certificació BREEAM, adaptats a les diferents fases d’un projecte, des de la construcció de nous edificis fins a la rehabilitació dels existents. A més, la metodologia abasta infraestructures i urbanisme, i això permet avaluar el disseny sostenible de comunitats i projectes urbans.

Per a obtenir el segell BREEAM, és necessari comptar amb un assessor especialitzat que guiï el procés, des del registre del projecte fins a l’avaluació i certificació final. Els costos varien segons la complexitat i el tipus de projecte, podent anar des de preus baixos per a edificis simples fins a xifres elevades per a projectes més complexos.

Els beneficis de comptar amb aquesta certificació són diversos: millor rendiment energètic, reducció de costos a llarg termini, major valor dels actius i una millor experiència per als usuaris. A més, les construccions sostenibles contribueixen a la millora de l’entorn, amb un menor impacte ambiental i una major salut per a les persones.

Publicado en

Contractació d’hipoteques fixes: què estan guanyant popularitat una altra vegada?

Les hipoteques fixes estan recuperant protagonisme al mercat, mentre que la contractació de préstecs a tipus mixt està disminuint. Segons l’informe del segon trimestre de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), els préstecs mixtos, que combinen un període inicial fix amb un de variable, han experimentat una desacceleració aquest any. Alhora, els préstecs a tipus fix han guanyat rellevància, especialment després de les rebaixes recents en els tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) i la millora de les condicions ofertes pels bancs.

A Feliu&Franquesa analitzem per què aquestes hipoteques estan guanyant popularitat.

El 2023, els préstecs mixtos van tenir un creixement notable, duplicant la seva quota de mercat, del 15% al ​​30%. Tot i això, el 2024, la seva demanda ha disminuït. A l’agost, la quota dels préstecs mixtos va baixar al 28,9%, mentre que les hipoteques fixes van assolir un 61,5% de les noves contractacions, cosa que representa un augment significatiu respecte a l’any anterior. Aquesta tendència marca un màxim de dos anys i s’alinea amb les previsions dels experts.

Tot i la caiguda, els préstecs mixtos continuen tenint una participació superior a la que tenien abans de la pujada de tipus d’interès per part del BCE el 2022. Els préstecs a tipus variable, per la seva banda, continuen en declivi, representant només el 9,5% de les noves hipoteques, una xifra mínima històrica.

En els pròxims mesos, s’espera que les hipoteques fixes i mixtes continuïn dominant el mercat a causa de l’expectativa que els bancs millorin les ofertes a mesura que el BCE continuï baixant els tipus d’interès. Des del juny, el BCE ha realitzat tres retallades i es preveu que al desembre n’hi hagi una d’addicional, amb més reduccions el 2025. Actualment, els bancs estan oferint hipoteques fixes amb tipus d’interès propers al 3%, mentre que les ofertes mixtes amb el tipus fix entre tres i cinc anys voregen el 2,5%.

Aquest ajustament en els tipus d’interès també ha permès una reducció en el cost de les hipoteques, cosa que ha alleujat els compradors, tot i que l’augment del valor dels immobles ha contrarestat parcialment aquest efecte.

Publicado en

¿ Què és el contracte d’usdefruit i com funciona?

L’usdefruit és un concepte clau a l’àmbit de la propietat immobiliària. Es refereix al dret d’usar i gaudir d’un bé immoble sense ser-ne el propietari, cosa que implica una sèrie de drets i responsabilitats per a la persona que l’ostenta. En aquest context, és fonamental entendre com funciona el contracte d’usdefruit i què ha d’incloure per ser legal, a Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

Un contracte d’usdefruit és un document formal mitjançant el qual el propietari d’un bé concedeix a una altra persona (o diverses) el dret a utilitzar-lo i beneficiar-se’n, sigui de manera gratuïta o bé a canvi d’un preu.

Aquest tipus d‟acord involucra dues parts: l‟usufructuari, qui gaudirà del bé, i el propietari, qui transfereix aquest dret.

Aquest tipus de contracte es fa servir quan una de les parts decideix cedir el dret d’ús d’un immoble, sigui de forma temporal o vitalícia. A més, hi ha situacions legals, com l’usdefruit del cònjuge vidu, en què la llei estableix aquest dret sense necessitat d’un contracte privat.

El contracte d’usdefruit ha d’incloure diverses clàusules essencials. Entre elles hi ha les dades de les parts involucrades, una descripció de l’immoble, la durada de l’usdefruit, les condicions per finalitzar el dret, si hi ha un preu associat o si és gratuït, i les obligacions d’ambdues parts. En alguns casos, aquest contracte s’ha d’elevar a escriptura pública davant de notari, especialment si l’usdefruit és gratuït.

La durada de l’usdefruit pot ser determinada, és a dir, per un temps específic, o vitalícia, cosa que significa que s’estén durant la vida de l’usufructuari. Si l’usdefruit és vitalici, no es pot heretar; en morir l’usufructuari, el dret s’extingeix i el propietari passa a disposar del bé.

Finalment, encara que un usdefruit es pot formalitzar en un contracte privat si és onerós, en cas de ser gratuït, s’ha d’elevar a escriptura pública per garantir-ne la validesa.

Publicado en

Golfa ideal: 4 consells que has de conèixer

Les golfes és un lloc ple de possibilitats i encant, ideal per transformar qualsevol espai que imagini: un petit saló, una oficina o una habitació per a hostes. Aprofitar al màxim aquest tipus d’estades pot ser un repte emocionant que us permetrà implementar les vostres millors idees decoratives. Si alguna vegada has somiat convertir una zona inutilitzada en un racó acollidor, és moment de fer-ho realitat. A Feliu&Franquesa t’oferim alguns consells perquè les teves golfes tinguin estil i caràcter.

Aprofita al màxim les teves golfes

Si necessites un espai personal o simplement desitges una àrea addicional a casa teva, les golfes es pot convertir en un refugi multifuncional. Opteu per crear un vestidor amb mobles modulars que s’adaptin a la forma de l’espai. Això us permetrà maximitzar la seva utilitat i, si hi ha prou llum natural, pots fins i tot afegir un tocador.

Una altra opció és transformar les golfes en un bany addicional, creant un spa personal amb elements com una banyera d’hidromassatge o una sauna, cosa que pot fer de casa teva un lloc encara més confortable.

Espais creatius i funcionals

Les golfes són perfectes per establir una biblioteca amb prestatgeries que s’ajustin a les inclinacions del sostre, convertint-la en un racó ideal per a la lectura. També podeu crear una àrea de jocs per als més petits, decorant-la amb catifes suaus i cistelles per mantenir l’ordre.

Si treballes des de casa, pots fer servir les golfes com a oficina. El vostre aïllament del soroll de la llar us permetrà concentrar-vos millor, mentre que un espai dedicat per a les vostres tasques ajudarà a mantenir l’equilibri entre el treball i el lleure.

Decoració de golfes petites i grans

Si les vostres golfes són petites, escolliu colors clars per ampliar visualment l’espai. Adapteu els mobles a les característiques de l’habitació i eviteu la sobrecàrrega d’objectes. En el cas de golfes més grans, divideix l’espai en diferents zones i utilitza mobles més grans per evitar que se senti buit. Incloure plantes i colors més foscos en algunes parets pot crear un ambient més càlid i acollidor.

Amb aquests consells, podràs convertir les teves golfes en un lloc encantador que reflecteixi el teu estil personal.

Publicado en

Barcelona i Madrid a la llista de les ciutats més atractives per als adinerats

Segons una anàlisi d’una prestigiosa consultora, que destaca les ciutats europees més atractives per als milionaris, a la llista, Barcelona i Madrid ocupen el tercer i cinquè lloc, respectivament. Les dues primeres posicions són per a París i Berlín, mentre que Viena se situa en quart lloc. A Feliu&Franquesa desglossem aquest informe.

L’elecció d’aquestes ciutats per part dels individus adinerats es deu a factors com la localització estratègica, els avantatges fiscals i una oferta d’habitatges variada. Tot i això, s’assenyala que l’Algarve, a Portugal, és la regió més assequible en termes d’habitatge per als rics europeus, seguit per Bordeus i la Toscana. D’altra banda, Londres, la capital del Regne Unit, destaca per tenir les propietats més cares del continent.

Segons l’informe, des de la pandèmia hi ha hagut un notable augment en el nombre de persones que decideixen canviar de residència, fins i tot entre aquells amb més recursos econòmics. Molts busquen una jubilació anticipada o un estil de vida més proper a la costa, on el clima és més agradable. A més, l’auge del teletreball ha facilitat aquests canvis de residència.

Els milionaris que opten per mudar-se no només valoren un clima càlid; també prioritzen aspectes com la seguretat i la privadesa, superant fins i tot els avantatges fiscals que algunes ciutats poden oferir-los.

La demanda creixent per part d’inversors estrangers ha posicionat Espanya com el segon país europeu amb més diversitat de propietaris d’habitatge, només per darrere de França. Itàlia, el Regne Unit, Grècia i Suïssa comparteixen el sisè lloc en aquesta classificació, seguits de Portugal, Croàcia i Alemanya. Aquest interès pel mercat immobiliari espanyol ressalta l’atractiu del país per a aquells que busquen invertir en propietats, reflectint una tendència general entre els adinerats cap a ubicacions que ofereixen qualitat de vida i seguretat.

Publicado en

Aspectes legals del Dipòsit de Garantia: Protecció per a llogaters i propietaris

Si et decideixes a llogar propietats, has de comprendre el concepte de dipòsit en garantia, que s’estableix al contracte d’arrendament i que actua com una protecció per assegurar que l’inquilí compleixi les seves obligacions.

A Feliu&Franquesa analitzem detalladament què implica aquest dipòsit i com en pots optimitzar l’ús en la gestió de lloguers.

El dipòsit en garantia és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura al propietari en signar un contracte d’arrendament. Aquesta suma serveix com a garantia contra possibles danys, incompliments contractuals o impagaments. Generalment, si en finalitzar el contracte no hi ha inconvenients, aquest dipòsit es torna a l’inquilí.

La quantitat del dipòsit pot variar segons la durada de l’arrendament i el tipus de propietat i, des del punt de vista comptable, el dipòsit en garantia es considera un actiu, ja que representa un dret a favor de l’arrendador. És important recordar que, com que és un deute, no està subjecte a impostos com l’IVA.

El dipòsit no s’ha de considerar com un avenç de renda; sinó que és una quantitat a part. En concloure el contracte, l’arrendatari té un període per verificar l’estat de l’immoble durant el qual es reté el dipòsit. Si no hi ha danys, aquesta quantitat s’ha de tornar íntegrament.
Aquest dipòsit protegeix tant l’arrendador, en oferir una compensació per danys o deutes, com l’arrendatari, garantint que el propietari compleixi les seves responsabilitats contractuals.

Tot i que no és obligatori emetre una factura electrònica per als dipòsits en garantia, es recomana que l’arrendatari signi un rebut en el moment de rebre’l.

La gestió del dipòsit la pot fer el propietari o un tercer especialitzat, com a agents de dipòsits o empreses d’administració d’immobles, que asseguren un maneig adequat.

El dipòsit pot no ser reemborsat en situacions com:

● Despeses de neteja de l’immoble.
● Reparacions per danys.
● Deutes per rendes impagades.
● Incompliment del temps d’estada estipulat.

Amb aquesta comprensió del dipòsit en garantia, pots aplicar aquesta informació a la teva pràctica professional. Considera també l’opció de fer servir eines de programari que facilitin la gestió de lloguers, optimitzant processos i estalviant temps en tasques administratives.

Publicado en

5 consells per elevar el valor de la teva cuina sense necessitat d’obres

Transformar una cuina sense gastar gaires diners i sense fer obres és totalment factible. Ja sigui que es tracti d’una llar habitual, una propietat de lloguer o de venda, aquestes millores no només renovaran l’espai, sinó que també n’augmentaran el valor al mercat immobiliari.

A Feliu&Franquesa t’oferim 5 consells per elevar el valor de la teva cuina sense obres:

1. Renova amb pintura

Si la teva cuina llueix antiquada, però està en bon estat, aplicar una nova capa de pintura pot fer meravelles. Aquesta acció pot revitalitzar rajoles d’estil antic, atorgant-los un aspecte més modern. És important seleccionar pintures i esmalts que s’adaptin a cada superfície, tenint en compte que la cuina està exposada a humitat i greix. És per això que és preferible optar per productes d’alta qualitat.

2. Canvia el front

Si preferiu una opció més senzilla, canviar el revestiment frontal pot ser suficient. Pots optar per un acabat de vidre o alumini que li doni un toc elegant, o triar rajoles viníliques que imitin dissenys hidràulics que estan de moda. També pots utilitzar el mateix material que el taulell de cuina, que abordarem a continuació.

3. Actualitza taulell de cuina i portes

Si l’interior dels mobles està en bon estat, però les portes necessiten una renovació, canviar-les és una opció econòmica. Això pot proporcionar a la teva cuina la imatge moderna que desitges. Una altra alternativa és substituir els tiradors, instal·lar un taulell nou (hi ha opcions laminades assequibles) i reemplaçar l’aigüera i aixeta antigues per models més contemporanis. Una aixeta amb sistema d’estalvi d’aigua és una excel·lent elecció.

4. Revisar el terra i les parets

Una forma fàcil de refrescar la cuina és canviant el terra. Podeu col·locar laminats o vinílics sobre l’antic, ja que són econòmics, resistents i fàcils d’instal·lar. A més, hi ha una àmplia varietat d’acabats disponibles que s’ajustaran al vostre estil. Si t’agrada el resultat, pots aplicar el mateix a les parets, utilitzant llosetes viníliques sobre les rajoles existents.

5. Aprofita la llum

Si la teva cuina té finestres, maximitza la llum natural. Si no és el cas, millora la il·luminació artificial. La llum influeix en la percepció de l’espai, fent-lo semblar més ampli i acollidor. Si tens sostres falsos, instal·la llums LED. Si no, considera crear un fals sostre de pladur, que és assequible i no requereix grans obres. També pots afegir tires LED als sòcols o a sota dels armaris per il·luminar les àrees de treball.

Implementant aquestes reformes sense obres, transformaràs radicalment l’aspecte de la cuina en poc temps i amb una inversió mínima.

Publicado en

Guia completa sobre Cases Passives: Estalvia energia i viu de forma sostenible.

En un món on la sostenibilitat té cada cop més importància, les cases passives es destaquen com una solució innovadora en l’àmbit de la construcció. Aquests habitatges optimitzen l’eficiència energètica mantenint una temperatura confortable tot l’any amb un consum mínim.

Què significa exactament una casa passiva? T’ho expliquem en aquesta guia completa de Feliu&Franquesa

Què és una casa passiva?

Les cases passives, o Passivhaus, són edificacions que se centren en l’estalvi energètic i el confort tèrmic. El disseny busca reduir al màxim el consum d’energia necessari per mantenir una temperatura interior agradable i una bona qualitat de l’aire, evitant dependre de sistemes tradicionals de calefacció o refrigeració.

Com funciona una passivhaus?

L’estàndard passivhaus es basa en cinc principis fonamentals:

1. Aïllament tèrmic d’alta qualitat que s’aplica a totes les superfícies de l’edifici, minimitzant les pèrdues de calor i mantenint una temperatura estable.

2. Finestres eficients, equipades amb vidres de baixa emissivitat i marcs aïllants, permeten lentrada de llum solar, aprofitant així lenergia natural.

3. Estanqueïtat a l’aire perquè els habitatges siguin extremadament hermètics i evitar infiltracions indesitjades, cosa que millora notablement l’eficiència energètica.

4. Ventilació mecànica amb recuperació de calor (MVHR), un sistema que renova l’aire interior en extreure l’aire viciat i reemplaçar-lo per aire fresc, transferint la calor de l’aire que surt a on entra.

5. Minimització de ponts tèrmics per evitar zones on es pugui perdre energia.

Costos i beneficis
Tot i que construir una casa passiva pot requerir una inversió inicial més gran en comparació amb edificacions convencionals, aquest cost es compensa amb els significatius estalvis en consum energètic a llarg termini. Per exemple, un habitatge passiu de 100 m² pot consumir menys de 10 kWh al dia, resultant en estalvis mensuals substancials.

Cases passives a Espanya
Des de la primera passivhaus construïda a Espanya el 2009, el nombre d’edificis certificats ha augmentat. Avui dia, hi ha més de 100 habitatges d’aquest tipus al país, destacant en comunitats com Madrid i Catalunya, i també s’han construït edificis d’ús públic sota aquest estàndard, com hospitals i residències.

Publicado en

De principiant a expert: Claus per viure de les rendes immobiliàries.

L’aspiració de viure de les rendes és un objectiu comú per a moltes persones. En principi, adquirir propietats per llogar-les sembla una opció atractiva, especialment en un mercat amb preus tan alts com Espanya.

Tot i això, tenir èxit en aquest camp va més enllà de simplement comprar un immoble i esperar que generi ingressos. Requereix astúcia financera, paciència i una anàlisi meticulosa del mercat.

A Feliu&Franquesa t’expliquem com fer-ho.

Val la pena viure dels lloguers?
Invertir en propietats per a lloguer és una estratègia comuna que, si s’aborda amb coneixement i planificació, et pot permetre obtenir ingressos sense necessitat de treballar activament.

Tanmateix, perquè això funcioni, és crucial tenir un capital inicial considerable per a la compra d’immobles.

Claus per viure de les rendes immobiliàries

1. Defineix el teu llogater ideal: Segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE), el salari mitjà a Espanya va ser d’aproximadament 27.000 euros anuals el 2022. Considerar aquesta dada et pot ajudar a triar propietats que s’alineïn amb el pressupost de potencials llogaters, que solen pagar entre 400 i 800 euros mensuals. Si us interessa el mercat de luxe, has d’estar preparat per als preus més alts.

2. Ubicació: Aquest és un dels factors més importants en invertir. Les propietats en zones amb alta demanda, com a prop d’universitats o centres comercials, solen tenir una ocupació més ràpida i sostinguda. Les àrees segures i ben comunicades també atrauen més llogaters.

3. Analitza el teu pressupost: Els preus dels habitatges varien significativament a Espanya. Ciutats grans com ara Madrid o Barcelona tenen preus més alts que algunes ciutats mitjanes. Revisar informes de preus us ajudarà a prendre decisions informades.

4. Avalua la rendibilitat: És fonamental comparar preus de compra i rendes. Per exemple, el juliol del 2024, Màlaga tenia un preu mitjà de lloguer de 15,3 euros/m², mentre que Jaén estava a 6,2 euros/m². Invertir a Jaén podria oferir una rendibilitat més gran, encara que cada cas requereix una anàlisi detallada.

5. Considera les despeses: A més de les despeses de compra, tingues en compte impostos, assegurances i despeses de gestió. Entendre la rendibilitat bruta i neta del lloguer, així com el retorn sobre el capital, és essencial per avaluar la viabilitat de la inversió.

6. Finançament: Si necessiteu una hipoteca, busqueu les millors taxes d’interès. La manera com financis la propietat impactarà la teva rendibilitat.

Quants diners necessito?
La quantitat necessària per viure de les rendes depèn del teu estil de vida i despeses.

La regla del 4% suggereix que podries retirar aquesta proporció de les teves inversions anualment. Per exemple, per cobrir despeses de 40.000 euros a l’any, hauries de tenir al voltant d’un milió d’euros invertits.

Tingues present factors com la inflació i despeses inesperades en calcular les teves necessitats.

Tot i que invertir en propietats de lloguer pot ser lucratiu, és essencial fer una anàlisi acurada i tenir en compte múltiples variables per assegurar l’èxit en aquesta aventura financera.