Portal

El Registre de la Propietat és una institució essencial en l’àmbit immobiliari, encarregada de brindar seguretat jurídica en la compravenda de béns immobles i altres drets reals. La seva principal funció és inscriure i publicitar actes jurídics relacionats amb propietats, com ara compravendes, hipoteques o embargaments, oferint informació actualitzada sobre titularitats i possibles càrregues. Aquest recurs és fonamental tant per a compradors com a venedors. A Feliu&Franquesa t’expliquem com consultar-ho.

Registre de la Propietat: Què és el i com funciona?

El Registre de la Propietat és un organisme públic gestionat per registradors, funcionaris vinculats al Ministeri de Justícia. Té com a objectiu registrar actes, contractes i resolucions que afectin béns immobles i els drets sobre aquests, com hipoteques i embargaments. El sistema proporciona seguretat jurídica al trànsit immobiliari, redueix costos i agilitza transaccions. Cada registre opera en una circumscripció territorial i organitza les dades per finques, creant un historial jurídic per a cadascuna.

Regulació i principis registrals

El funcionament del Registre es basa en la Llei Hipotecària i el reglament, que estableixen els actes susceptibles d’inscripció. A més, es fonamenta en principis clau com:

● Publicitat: Els actes inscrits són accessibles per a interessats legítims.

● Legalitat: Els registradors verifiquen la validesa dels títols.

● Legitimació: L’inscrit es presumeix exacte.

● Tracte successiu: Les inscripcions formen una cadena ininterrompuda.

● Fe pública registral: Protegeix tercers de bona fe que confiïn en la informació registrada.

Beneficis i costos

Inscriure una propietat no és obligatori, però sí recomanable per garantir seguretat jurídica i prevenir riscos, com ara vendes fraudulentes o embargaments indeguts. El cost varia segons el valor de l’immoble i es fixa segons l’Aranzel dels registradors.

Consultes i tràmits

Per conèixer les propietats d’una persona, podeu sol·licitar una nota de localització mitjançant certificat electrònic. Aquest tràmit permet identificar béns registrats a una localitat específica.

Registrar una propietat assegura la protecció de drets i facilita l’exercici d’accions legals en cas de conflicte i es converteix en un pas clau en el trànsit immobiliari.

En adquirir un habitatge d’obra nova, poden sorgir imprevistos com esquerdes, danys als acabats, fallades al sistema elèctric o a les canonades. Afortunadament, la legislació preveu una garantia d’obra nova, que protegeix el comprador davant d’aquests defectes. A Feliu&Franquesa et detallem la durada i la cobertura d’aquesta garantia.

La garantia en habitatges de nova construcció està regulada per la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que estableix diferents terminis segons el tipus de defecte. Els defectes estructurals, com problemes en la fonamentació o els pilars, estan coberts durant 10 anys, a través de la coneguda assegurança decennal. Els defectes constructius o d’instal·lacions que afectin l’habitabilitat, com ara humitats o fallades al sistema elèctric, tenen una garantia de 3 anys. Per acabar, els desperfectes en acabats, com acabats danyats, tenen un període de cobertura d’1 any.

Els terminis es comptabilitzen a partir del lliurament de l’obra, no des de l’adquisició de l’habitatge. Per tant, és essencial que els propietaris tinguin en compte la data de lliurament en fer una reclamació. A més, els compradors tenen fins a dos anys des que el desperfecte es faci visible per presentar la seva queixa, independentment que el període de garantia restant sigui més gran.

Pel que fa a la responsabilitat, la reparació dels defectes recau sobre tots els agents involucrats en la construcció, com ara arquitectes, constructors i promotors. Si s’identifica un responsable concret per la mala execució, aquesta part serà l’encarregada d’assumir els costos de reparació.

Per presentar una reclamació, és recomanable utilitzar un mitjà que deixi constància fefaent, com el burofax, en cas que s’hagi de recórrer a la via judicial. Si la reclamació es presenta dins el termini corresponent, el procés judicial pot obligar el promotor a reparar els defectes i cobrir les despeses legals.

Si els desperfectes afecten zones comunes de l’edifici, com ara el garatge o l’ascensor, la comunitat de propietaris s’ha d’encarregar de la reclamació al promotor per solucionar-lo. Les promotores solen disposar d’un servei d’atenció al client per gestionar aquestes situacions i resoldre els problemes de forma adequada.

El certificat d’imputacions és un document oficial proporcionat per l’Agència Tributària que ofereix informació sobre els ingressos obtinguts per una persona en un període fiscal determinat. Aquest document inclou detalls com salaris, interessos bancaris, dividends i altres rendiments, així com les retencions aplicades, les deduccions corresponents i el resultat de la declaració. És fonamental per complir les obligacions fiscals i s’utilitza principalment per a la declaració de la renda.

A Feliu&Franquesa t’expliquem el seu ús i els tràmits essencials.

El certificat d’imputacions té diversos usos. Permet verificar la situació tributària d’un contribuent i confirmar que no hi ha deutes ni sancions pendents amb l’Agència Tributària. A més, pot ser requerit per accedir a ajuts econòmics, beques o subvencions, ja que proporciona informació sobre els ingressos familiars. També pot ser sol·licitat en situacions com el lloguer d’un habitatge, on cal demostrar la capacitat econòmica per fer front al pagament de la renda, o a la sol·licitud d’un préstec, perquè algunes entitats financeres el fan servir per avaluar la solvència del sol·licitant .

Hi ha diverses maneres de sol·licitar aquest certificat. Es pot obtenir de manera presencial demanant una cita a l’Agència Tributària, ja sigui trucant als números de contacte o a través de la pàgina web. Si es prefereix fer-ho en línia, cal comptar amb Cl@ve PIN o un certificat electrònic. Els passos per obtenir-lo són els següents: accedir al portal web de l’Agència Tributària, seleccionar l’opció de “Certificats”, triar “Certificats tributaris” i, finalment, completar la sol·licitud amb la identificació corresponent.

Per fer la sol·licitud, cal comptar amb el DNI o NIE vigent, el número de referència de l’esborrany de la renda o les dades fiscals de l’any en qüestió. Aquest procediment facilita l’obtenció de la informació fiscal necessària per complir les obligacions tributàries i dur a terme altres tràmits administratius o financers.

Comprar una propietat és una decisió important que requereix una anàlisi detallada, especialment quan es tracta d’edificacions antigues. A Espanya, qualsevol immoble amb més de 50 anys s’ha de sotmetre a una inspecció tècnica d’edificis (ITE), que és una avaluació obligatòria. Però, què passa si un edifici no supera aquesta inspecció? A Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

La Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE) és una revisió requerida per les autoritats espanyoles per garantir que els edificis siguin segurs i estiguin en condicions habitables. Durant la inspecció, s’avaluen aspectes estructurals de l’immoble com esquerdes, humitats o filtracions d’aigua, entre altres problemes que puguin posar en risc la seguretat dels ocupants. La finalitat de la ITE és assegurar que els habitatges compleixin les normatives de seguretat vigents.

Si l’edifici no aprova la ITE, es poden aplicar sancions econòmiques, que varien segons la localitat, i oscil·len entre els 6.000 i els 90.000 euros. Aquesta situació pot ser un inconvenient per al comprador, o fins i tot per al propietari, si el comprador decideix no procedir amb l’adquisició. En cas que l’immoble no passi la inspecció, caldrà contractar un arquitecte per fer les reparacions necessàries, cosa que podria generar costos addicionals, depenent de la magnitud dels danys trobats.

És obligatori superar la ITE en dues situacions específiques: quan ho exigeix ​​l’ajuntament o si se sol·licita una subvenció per a l’edifici. Si la inspecció no s’aprova, la sanció més comuna és una multa de 6.000 euros, encara que aquesta xifra pot variar. A més de la multa, podrien sorgir altres problemes, com ara la dificultat per obtenir finançament a través d’una hipoteca o la paralització del procés de venda. En cas que no hi hagi documentació de la ITE, això podria indicar que l’edifici mai no va ser inspeccionat, cosa que podria generar incertesa respecte al seu estat real.

Per tant, assegurar-se que l’immoble té la certificació adequada de la ITE és fonamental per evitar sorpreses i garantir tant la seguretat com l’èxit de la compra.

El lloguer d‟un habitatge pot generar conflictes, especialment quan sorgeixen problemes de manteniment o desperfectes. Molts llogaters es qüestionen si tenen dret a deixar de pagar la renda com a forma de pressió perquè el propietari repari l’habitatge. Tot i això, la legalitat d’aquesta acció està subjecta a normatives específiques que regulen les obligacions tant de l’arrendador com de l’arrendatari. Aleshores, és legal suspendre el pagament del lloguer per desperfectes a l’habitatge?

A Feliu&Franquesa responem a aquesta pregunta.

D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendador té l’obligació de fer les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable, sense que això impliqui un augment de la renda. Tot i això, l’arrendador no és responsable de reparar els danys causats per l’inquilí. D’altra banda, l’arrendatari s’ha d’encarregar de les reparacions petites derivades de l’ús habitual de l’habitatge.

Pel que fa a la pregunta de si es pot deixar de pagar el lloguer a causa de desperfectes, la resposta és no. Suspendre el pagament de la renda pot ser motiu perquè el propietari resolgui el contracte de lloguer i iniciï un procés de desnonament per impagament. De fet, no hi ha justificacions legals que donen suport al no pagament del lloguer en aquests casos.

Si el propietari no fa les reparacions necessàries, el primer que ha de fer l’inquilí és notificar per escrit a l’arrendador sobre el desperfecte. Si no hi ha resposta, es pot presentar una reclamació judicial o fins i tot sol·licitar la resolució del contracte de mutu acord. En situacions urgents, l’arrendatari pot fer les reparacions necessàries i reclamar-ne el cost al propietari, sempre que se l’hagi informat prèviament.

Segons la nova legislació, l’arrendatari ha de comunicar al propietari qualsevol necessitat de reparació com més aviat millor. En casos urgents, l’inquilí té dret a fer les reparacions necessàries i exigir-ne el reemborsament. Tot i que la llei no especifica un termini exacte perquè el propietari faci les reparacions, l’arrendador ha de complir la seva obligació en un temps raonable, i si no ho fa, l’inquilí pot recórrer a mesures legals.