Categoría: Consells

L’okupació és un dels problemes més seriosos a Espanya, afectant tant grans com petits propietaris d’habitatges. Aquest fenomen, juntament amb la morositat dels llogaters, causa una gran preocupació entre els propietaris d’immobles. Tot i que els okupes ho consideren un acte de rebel·lia, les veritables víctimes són les persones que han heretat o comprat un habitatge amb esforç. L’accés digne a l’habitatge hauria de ser responsabilitat estatal, no de particulars. A Feliu&Franquesa t’expliquem estratègies i consells per protegir la teva llar durant les vacances.

 

Un manual d’okupació recull les tècniques i els mètodes usats pels okupes per ocupar cases, i conèixer aquests trucs és crucial per evitar ser una víctima. Algunes de les recomanacions per prevenir l’okupació inclouen no divulgar detalls sobre la propietat, com evitar cartells de “Es ven” o esmentar en anuncis que l’habitatge és buit. També se suggereix l’ús de càmeres de seguretat i alarmes per protegir la llar, ja que els okupes vigilen les propietats abans d’ocupar-les.

 

Els okupes empren tàctiques avançades per prendre habitatges, incloent-hi la manipulació de panys i obstacles. Un cop a dins, solen inutilitzar el pany per impedir l’entrada immediata del propietari o la policia. Per evitar desallotjaments ràpids, els okupes fiquen diverses persones a l’habitatge i deixen pertinences per establir la seva estada, cosa que dificulta el desallotjament.

 

Per minimitzar la possibilitat d’enfrontar-se a càrrecs per delictes, els okupes intenten que els danys causats siguin inferiors a 400 euros. Els propietaris han de conservar factures per demostrar el contrari. Deixar pertinences personals a la casa també pot ajudar a demostrar un aplanament de casa.

 

L’estratègia dels okupes inclou allargar els processos judicials, ignorant notificacions i estenent el temps del procés fins a dos anys. La llei permet desallotjar sense ordre judicial si la policia actua dins de les primeres 48 hores de l’okupació. Passat aquest temps, cal un procés judicial que es pot prolongar.

 

Per desallotjar un okupa de manera legal, és essencial presentar una demanda civil de desnonament i comptar amb un advocat expert en dret immobiliari. Prendre acció immediata en detectar una okupació és vital per evitar complicacions legals i recuperar-ne la propietat.

En comprar un habitatge, és crucial estar atents a possibles vicis ocults o defectes greus no evidents en visites inicials. Aquests defectes, presents abans de la compra, poden ser molt variats, com ara problemes d’aigua (humitats, goteres), danys a la fonamentació (esquerdes), acabats defectuosos, aïllament insuficient o problemes elèctrics. A Feliu&Franquesa us expliquem l’impacte dels vicis ocults en el valor d’una propietat.

 

Per identificar aquests vicis ocults, és recomanable que el comprador contracti professionals per inspeccionar minuciosament l’habitatge. Idealista esmenta que, encara que no hi ha una llista tancada d’aquests defectes, els més comuns solen estar relacionats amb l’aigua, la fonamentació, els acabats, l’aïllament i el sistema elèctric.

 

Els experts aconsellen fer una inspecció detallada de cada habitació i zona de l’immoble, revisant parets, sostres, terres, finestres i portes. També és important verificar el correcte funcionament de les instal·lacions elèctriques i de fontaneria, com ara endolls i aixetes. Les humitats, que són comunes en habitatges antics, han de ser identificades i se n’ha de determinar l’origen. A més, es recomana comprovar el funcionament correcte de portes i finestres.

 

Una altra pràctica útil és sol·licitar al venedor un historial de manteniment i reparacions de l’habitatge, cosa que pot proporcionar informació valuosa sobre problemes anteriors.

 

En termes de responsabilitat, segons l’article 1484 del Codi civil, el venedor està obligat a respondre pels defectes ocults que fan que la propietat no sigui apta per al seu ús previst o que en disminueixen significativament el valor. Si aquests defectes són detectats després de la compra, el comprador té dues opcions segons l’article 1485: l’acció redhibitòria, que permet rescindir el contracte i rebre un reemborsament de les despeses, o l’acció ‘quanti minoris’, que permet reduir el preu proporcionalment al valor perdut.

 

El comprador té un termini de sis mesos per reclamar per aquests defectes ocults, ja sigui mitjançant una reclamació extrajudicial o un procés judicial. Això assegura que el comprador pugui prendre mesures si hi ha problemes significatius després de l’adquisició de l’habitatge.

En els primers set mesos de l’any passat es van heretar 123.318 habitatges, un 3,3% més que el mateix període de l’any anterior, i van representar el 20,38% de totes les transmissions d’habitatge, segons l’Institut Nacional d’Estadística. Tot i això, vendre un habitatge heretat pot ser complicat, especialment quan hi ha múltiples propietaris. A Feliu&Franquesa us expliquem quins factors hem de considerar.

 

Valoració professional

Un pas inicial crucial és obtenir una valoració professional de la propietat perquè ajuda a establir un preu realista i competitiu, incrementant així les possibilitats d’atreure compradors interessats.

 

Documents necessaris

Abans de procedir amb la venda, és essencial reunir tots els documents relacionats amb l’herència:

 

• Certificat de defunció, que acredita legalment la mort del propietari.
• Certificat d’últimes voluntats, que indica si hi ha un testament i davant de quin notari va ser realitzat.
• Còpia del testament, utilitzada per als tràmits d’herència, s’ha de sol·licitar al notari esmentat al certificat d’últimes voluntats.

 

 

Comunicació entre hereus

En casos amb diversos hereus, és fonamental mantenir una comunicació oberta i transparent per evitar conflictes i prendre decisions conjuntes i el millor és designar un portaveu entre els hereus per canalitzar totes les comunicacions.

 

Impostos sobre l’herència

Els hereus han d’acceptar l’herència abans de poder vendre l’immoble, cosa que se sol fer mitjançant un notari. A més, cal pagar diversos impostos:

 

• Impost sobre successions i donacions: pagat en rebre l’herència, la quantia varia segons la comunitat autònoma.
• Plusvàlua municipal: Aquest impost local grava l’augment del valor dels terrenys urbans.

 

Inscripció al Registre de la Propietat

És recomanable inscriure l’habitatge heretat al Registre de la Propietat per aportar seguretat jurídica. Això implica actualitzar la titularitat de la propietat després de liquidar els impostos corresponents.

 

Termini per vendre l’habitatge heretat

No hi ha un termini legal específic per vendre una casa heretada, però Casavo suggereix que vendre dins del primer any pot evitar el pagament de la plusvàlua novament.

 

Conflictes entre hereus

Si un hereu no vol vendre, es pot sol·licitar judicialment l’extinció del condomini, portant la propietat a una subhasta pública. Tot i que no és ideal, permet que els hereus interessats comprin l’habitatge a un preu potencialment menor.

 

Venda de part de l’habitatge

És possible vendre la part d’un hereu a un tercer o a una empresa especialitzada, cosa que sol resultar en un preu inferior al de mercat.

 

Habitatge amb hipoteca

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, primer cal avaluar si els fons de la venda cobreixen el deute. Alternativament, es pot buscar finançament o acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, només acceptant si el resultat és positiu.

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són essencials per fomentar l’eficiència energètica al nostre país, permetent a comunitats de veïns, empreses i altres actors beneficiar-se econòmicament invertint en projectes d’eficiència energètica. Aquest model, present a diversos països europeus, proporciona una compensació econòmica pels estalvis energètics obtinguts. A Feliu&Franquesa us expliquem si aquests certificats són adequats per a la vostra llar.

 

Què és un Certificat d’Estalvi Energètic?

Un CAE és un document electrònic que certifica l’estalvi d’energia resultant d’una intervenció en eficiència energètica. Cada certificat equival a un estalvi de 1 kWh d’energia final. Per exemple, una acció que estalvia 500 kWh anuals resultarà a 500 CAE.

 

Regulació i emissió

Els CAE estan regulats pel Reial decret 36/2023 i són emesos per entitats competents en eficiència energètica de la comunitat autònoma corresponent. Els subjectes obligats o delegats han de presentar una sol·licitud i un expedient detallat de la intervenció per obtenir-ne el certificat.

 

Mesures d’estalvi

Diverses intervencions poden generar CAE, com a millores en climatització, il·luminació, i gestió energètica intel·ligent. Algunes mesures específiques inclouen la rehabilitació tèrmica d’edificis, la instal·lació de tecnologies solars, sistemes d’automatització i la substitució d’electrodomèstics per altres de més eficients.

 

Sol·licitants i beneficiaris

Només els subjectes obligats amb una obligació d’estalvi d’energia superior a 50 MWh o els acreditats com a subjectes delegats poden sol·licitar CAE. Les comunitats de propietaris també se’n poden beneficiar, especialment mitjançant Empreses de Serveis Energètics (ESE) que desenvolupen projectes d’eficiència energètica. Aquests estalvis certificats es poden vendre a subjectes obligats, monetitzant així part de la inversió.

 

Valor i compliment

Cada CAE representa un estalvi de 1 kWh. El compliment de l’obligació d’estalvi energètic mitjançant CAE és voluntari per als subjectes obligats, que han de satisfer almenys el 35% de la quota d’estalvi amb aportacions al Fons Nacional d’Eficiència Energètica (FNEE) i poden fer servir CAE per a la resta.

 

Els CAE són un instrument valuós per incentivar l’eficiència energètica, que permet als participants recuperar inversions i contribuir a les metes nacionals d’estalvi energètic, beneficiant tant el sector privat com el públic.

Comprar un habitatge per llogar és una estratègia comuna per rendibilitzar estalvis, invertir en una herència o aprofitar un cop de sort. No obstant això, moltes propietats surten al mercat sense millores, cosa que en pot dificultar el lloguer o reduir el benefici. Reformar l’habitatge pot incrementar-ne el valor i el atractiu, però quan i com és convenient fer-ho? A Feliu&Franquesa et parlem de sis aspectes que no has de passar per alt en llogar el teu habitatge i invertir en reformes.

 

Avaluació inicial

Abans de reformar, és crucial determinar el tipus de lloguer: per a estudiants, turisme o llarga durada. Les necessitats varien: estudiants i turistes requereixen menor inversió en acabats, mentre que lloguers a llarg termini es beneficien de detalls de qualitat.

 

Estat de l’immoble

L‟estat de l’immoble s‟ha d‟avaluar amb un professional per evitar problemes futurs. És essencial revisar l’estructura, les instal·lacions elèctriques, lampisteria i el gas. Renovar superficialment sense abordar problemes estructurals pot resultar en reparacions costoses a llarg termini.

 

Espais clau: saló, cuina i bany

Aquestes àrees són fonamentals per revalorar l’habitatge. No sempre calen grans obres; petites intervencions, com ara pintar rajoles, canviar taulells o renovar sanitaris, poden modernitzar significativament aquests espais. Millorar l’aparença del saló amb noves pintures o acoltellar i envernissar el parquet també hi afegeix valor sense grans costos.

 

Eficiència energètica

L’eficiència energètica és important tant per a propietaris com a llogaters. Millorar la caldera, sistemes de refrigeració i aïllament, com ara canviar finestres, redueix costos energètics i augmenta el confort. Substituir bombetes per llums LED i modernitzar lluminàries pot fer l’habitatge més atractiu i econòmic de mantenir. A més, es poden aprofitar ajudes dels fons Next Generation de la UE per a aquestes millores.

 

Distribució de l’espai

Una distribució intel·ligent pot fer l’habitatge més atractiva. Menys habitacions més àmplies i lluminoses solen ser més valorades. Obrir espais, com integrar la cuina al saló, es pot convertir en un lloguer més ràpid i a millor preu.

 

Moblar o no moblar

Decidir si moblar depèn del tipus de lloguer. Per a estudiants, és imprescindible; per a lloguers de llarga durada, pot no ser necessari ja que molts llogaters prefereixen portar els seus mobles. Tot i això, oferir un habitatge moblat amb peces actuals i funcionals pot reduir la competència i accelerar el lloguer.

 

Reformar estratègicament un habitatge per a lloguer pot augmentar significativament la seva rendibilitat i atractiu, fent-lo més competitiu al mercat.

Vendre un pis pot ser un desafiament, especialment al competitiu mercat immobiliari de l’estiu. Tot i això, amb les estratègies adequades de negociació i tancament, pots maximitzar les teves possibilitats d’aconseguir una venda reeixida. A Feliu&Franquesa et deixem alguns consells clau per ajudar-te en aquest procés.

 

Coneix el mercat

Abans de posar el teu pis en venda, és fonamental entendre les condicions del mercat immobiliari local, per això investiga els preus de venda recents de propietats similars a la teva zona i ajusta el preu del teu pis en conseqüència. Un preu competitiu atraurà més compradors potencials i generarà interès des del principi.

 

Presenta el teu pis de la millor manera

La primera impressió compta, així que assegura’t que el teu pis estigui en les millors condicions possibles abans de mostrar-ho als compradors. Fes petites reparacions, neteja a fons i considera la possibilitat de contractar un servei d’home staging. Un pis ben presentat pot justificar un preu més alt i atreure ofertes més ràpidament.

 

Escolta i respon a les ofertes

Quan comencin a arribar les ofertes, és important escoltar i avaluar cadascuna detingudament. No t’afanyis a rebutjar una oferta baixa; al seu lloc, considera fer una contraproposta. La negociació és un procés d’anada i tornada, i estar disposat a comprometre’t et pot portar a un acord satisfactori per a les dues parts.

 

Mantingues la calma i sigues pacient

La venda d’un pis pot ser un procés estressant, però és important mantenir la calma i ser pacient. Els compradors també estan avaluant les seves opcions, i pressionar massa pot fer que es retirin. Dona espai perquè considerin la teva oferta i estiguin disposats a negociar.

 

Col·labora amb un professional

Comptar amb l’assistència d’un agent immobiliari amb experiència pot marcar la diferència. Un bon agent et guiarà a través del procés de negociació, t’ajudarà a presentar el vostre pis de la millor manera possible i utilitzarà la tra xarxa de contactes per atraure compradors potencials. A més, un agent pot proporcionar assessorament objectiu i estratègic a cada etapa del procés.

 

Tanca el tracte amb fermesa

Quan hagis arribat a un acord, assegura’t que tots els termes estiguin clarament definits en el contracte de venda. Treballa amb un advocat o un notari per garantir que tots els documents legals estiguin en ordre i que el procés de tancament es faci sense problemes.

 

Seguint aquests consells, estaràs més ben preparat per al procés de negociació i tancament, i augmentaràs les teves possibilitats de vendre el teu pis de manera reeixida aquest estiu.

Els ecobarris representen una evolució en la planificació urbana cap a models de desenvolupament sostenible, abordant no sols preocupacions mediambientals, sinó també socials i econòmiques. Aquests barris, també coneguts com a ecològics, se centren a millorar la qualitat de vida dels seus habitants a través de pràctiques i dissenys que minimitzen el seu impacte a l’entorn. A Feliu&Franquesa us expliquem com aquests barris estan canviant les ciutats.

 

En essència, els ecobarris es caracteritzen per tres objectius principals: la construcció sostenible i respectuosa amb el medi ambient, la promoció de la interacció social i comunitària i l’impuls d’activitats econòmiques que siguin compatibles amb el desenvolupament sostenible.

 

La construcció en ecobarris es basa en l’ús de materials renovables o reciclats, prioritzant aquells que tenen un impacte ambiental baix i promovent l’aïllament tèrmic i acústic per reduir el consum d’energia. A més, s’aposta per fonts d’energia renovable com ara la solar, l’eòlica i la geotèrmica per proveir les necessitats del barri, amb l’objectiu d’aconseguir l’autosuficiència energètica.

 

Quant a la gestió de l’aigua, s’implementen sistemes de recollida i filtratge d’aigües pluvials, així com de tractament d’aigües residuals, per reduir-ne el consum i promoure’n la reutilització.

 

Els ecobarris no només es preocupen per l’entorn físic, sinó que també fomenten la cohesió social mitjançant la creació d’espais públics i serveis comunitaris que promouen la interacció entre els residents. Des de parcs fins a centres educatius i de lleure, es vol enfortir els llaços entre veïns i garantir l’accés equitatiu a serveis bàsics.

 

A nivell econòmic, els ecobarris busquen impulsar una economia local sostenible, promovent l’ocupació de residents locals i fomentant activitats econòmiques de baix impacte ambiental, com l’economia circular. Aquesta última consisteix a aprofitar els residus d’unes activitats com a recursos per a altres, reduint així la generació de deixalles.

 

Els ecobarris representen una visió integral de la sostenibilitat urbana, que cerca conciliar el desenvolupament humà amb la conservació del medi ambient i la prosperitat econòmica, tot emmarcat en un model de vida urbana més saludable i equitatiu.

Els incendis a la llar són un risc latent que es pot evitar amb mesures preventives adequades. Recentment, un incident a València ha destacat la importància d’adoptar mesures a escala comunitària i personal per evitar tragèdies semblants. A Feliu&Franquesa t’oferim una guia completa per protegir la vostra llar contra incendis.

 

Les principals causes d’incendis a les llars espanyoles inclouen problemes elèctrics, especialment en dispositius que generen calor com estufes, xemeneies, espelmes i cigarretes. És essencial mantenir una instal·lació elèctrica actualitzada i revisar periòdicament els aparells elèctrics a casa per garantir-ne el bon funcionament.

 

La instal·lació de gas també ha de ser revisada regularment per evitar fuites i altres riscos. Es recomana tancar el pas de gas i ventilar l’àrea si es detecta alguna olor de gas, a més de contactar amb un tècnic especialitzat.

 

La instal·lació de detectors de fum i monòxid de carboni a cada habitació és una mesura important. A més, cal tenir precaucions addicionals en àrees on s’utilitzen fonts de calor, com ara la cuina, la xemeneia i la caldera.

 

Els electrodomèstics són una altra font potencial d’incendis. És important mantenir-los nets i verificar-ne regularment els cables i els endolls. Evitar la sobrecàrrega d’allargadors elèctrics i mantenir els materials inflamables allunyats de les fonts de calor també redueix el risc d’incendis.

 

Els sistemes d’extracció d’aire han de ser inspeccionats periòdicament per evitar obstruccions que puguin causar problemes. A més, és important vigilar les nostres pròpies accions a casa, com ara cuinar o encendre espelmes amb responsabilitat i evitar activitats perilloses quan estem cansats o sota la influència de l’alcohol.

 

Apagar correctament les espelmes i encensos abans de dormir i utilitzar accessoris de seguretat, com fanalets, poden prevenir incendis accidentals, especialment a llars amb nens o mascotes.

 

La prevenció d’incendis a la llar requereix un enfocament que abasti des de la instal·lació adequada de dispositius de seguretat fins a l’adopció d’hàbits responsables a la nostra vida diària.

Un dels temors més grans dels propietaris en llogar un habitatge és trobar-se amb un inquilí que no només deixa de pagar, sinó que a més desapareix. Què es pot fer en aquesta situació? A Feliu&Franquesa t’oferim una guia per prendre mesures legals si l’inquilí s’ha esfumat sense pagar.

 

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix que davant de l’impagament l’arrendador pot resoldre el contracte i emprendre accions legals per recuperar tant la propietat com el deute.

 

Per resoldre la situació, hi ha dues vies: el procediment verbal i el procediment monitori, depenent de si es coneix o no el parador de l’inquilí morós. El judici verbal és recomanable quan es desconeix el parador, ja que el procés es desenvolupa al jutjat corresponent a la ubicació de l’habitatge. D’altra banda, si se sap on és l’inquilí, el procediment monitori pot ser més adequat, permetent reclamar les rendes i els consums pendents.

 

Però, què passa si el llogater desapareix del tot? El protocol a seguir és similar: cal enviar un burofax sol·licitant el pagament i, posteriorment, presentar una demanda al jutjat corresponent. Si l’inquilí no rep la notificació, la llei autoritza el procurador del propietari a fer la notificació, fins i tot si no es pot contactar amb el morós.

 

En cas d’èxit en la localització de l’inquilí, se us notifica la demanda i s’inicia el procés judicial. Si no s’aconsegueix trobar l’inquilí, el jutjat publicarà la demanda al tauler d’anuncis, començant llavors el compte enrere per al desnonament.

 

Tot i això, fins que el jutge dicti sentència i s’efectuï el desnonament, l’inquilí té ple dret sobre l’habitatge, per la qual cosa el propietari no pot entrar, canviar el pany ni donar de baixa els subministraments.

 

En cas de desnonament, si l’inquilí ha deixat béns a l’habitatge, la llei els considera abandonats, permetent al propietari quedar-se’ls o rebutjar-los segons el seu criteri.

 

Davant la desaparició d’un llogater morós, és fonamental seguir els procediments legals establerts, respectant sempre els drets i les obligacions tant del propietari com de l’inquilí, fins que es resolgui la situació de manera adequada i legal.

Al mercat immobiliari de luxe, la sostenibilitat està emergint com una tendència significativa, encara que encara no és un factor determinant en la decisió de compra. Tot i que la ubicació, l’orientació i els acabats continuen sent prioritaris, la sostenibilitat està adquirint importància, especialment entre els compradors més joves i tecnològics, que busquen prestigi i estil de vida sostenible. A Feliu&Franquesa et parlem sobre les tendències essencials en habitatges de luxe.

 

Els experts assenyalen que la sostenibilitat pot augmentar el preu d‟un habitatge entre un 10% i un 25%. Hi ha una bretxa generacional en la percepció de la sostenibilitat, amb compradors més grans que la veuen en termes financers i compradors més joves que busquen prestigi i diferenciació.

 

La implementació de criteris sostenibles és més factible en habitatges nous o rehabilitacions, mentre que en edificis consolidats en àrees urbanes, els promotors tenen menys marge de maniobra.

 

Quatre tendències premium en sostenibilitat per a habitatges de luxe són:

1. Disseny bioclimàtic: es té en compte l’orientació de l’habitatge per maximitzar l’entrada de llum natural i la ventilació creuada, emprant elements de control solar i materials que redueixen les necessitats de calefacció i refrigeració. A més a més, es considera el disseny dels jardins per potenciar aquests efectes.
2. Tecnologia més Intel·ligència Artificial: es prioritza la facilitat d’ús i gestió de la tecnologia, implementant sistemes que utilitzen intel·ligència artificial i anàlisi de grans volums de dades per optimitzar els estalvis energètics.
3. Integració d’energies renovables: s’hi inclouen panells solars, bateries d’emmagatzematge i sistemes geotèrmics per la seva eficiència energètica. En situacions específiques, com a terrenys extensos, també es poden considerar turbines hidroelèctriques.
4. Materials aïllants i amb certificació: hi ha un interès per part dels compradors en materials que proporcionin aïllament acústic i tèrmic, així com en aquells que siguin reciclats i tinguin baixa emissió energètica. És fonamental comptar amb certificacions que donen suport a aquestes característiques.

 

Les certificacions com LEED, BREEAM i Passive House també estan guanyant rellevància en el mercat d’habitatges de luxe, cosa que indica una consciència més gran sobre la sostenibilitat entre els compradors. La inclusió d’elements de luxe i de pràctiques sostenibles potencia l’atractiu i el valor d’una propietat. D’altra banda, les que no implementen aquestes pràctiques poden experimentar una depreciació en el valor de mercat.