Categoría: Consells

Vendre un habitatge amb una hipoteca pendent és una situació que planteja molts dubtes i complicacions.

A Feliu&Franquesa us expliquem com podeu dur a terme aquesta transacció, quins són els passos a seguir i les opcions disponibles.

Per començar, sí, és possible vendre una propietat que encara té una hipoteca activa.

Els motius per vendre una casa hipotecada poden ser variats, com ara un canvi de treball, mudança a una altra localitat, herència, divorci o creixement familiar. Tot i que la hipoteca afegeix una capa de complexitat, no impedeix la venda de l’habitatge.

L’opció ideal és cancel·lar la hipoteca al moment de la venda. Això implica que el preu de venda de la casa ha de ser suficient per cobrir el saldo restant de la hipoteca. Els passos inclouen:

1. Confirmar el preu de venda: per comprovar que la quantitat superi el deute pendent.
2. Sol·licitar el Certificat de Deute Pendent: Aquest document, que emet el banc, és necessari per procedir amb la venda.
3. Signar davant de notari: L’escriptura de compravenda ha de reflectir la cancel·lació de la hipoteca.
4. Liquidar el deute: Amb els diners rebuts, paga la hipoteca i les comissions associades.

Si el preu de venda no cobreix la totalitat del deute, pots seguir aquest procediment:

1. Confirmar el comprador: perquè estigui disposat a continuar amb la compra encara que el preu sigui menor que el deute.
2. Sol·licitar el Certificat de Deute Pendent: Explica al banc la teva situació i com planeges manejar la diferència.
3. Pagar la hipoteca: Fes servir els diners de la venda per amortitzar la hipoteca. El saldo restant es reformularà com un nou préstec amb noves condicions.

Una altra opció és transferir la hipoteca al comprador. Aquest procés requereix que el banc aprovi el comprador com a nou titular de la hipoteca. Els passos inclouen:

1. Confirmeu amb el comprador que està disposat a assumir la hipoteca.
2. Sol·licitar la subrogació, perquè el banc avaluï el comprador i, si aprova, procedirà amb el canvi de titularitat.

Si planegeu comprar una nova casa abans de vendre l’actual, una hipoteca pont pot ser útil. Aquest préstec temporal cobreix el cost del nou habitatge fins que venguis l’actual. Els passos són:

1. Sol·licitar la hipoteca pont, presentant la teva situació al banc.
2. Pagar la hipoteca pont, sabent que mentre l’antiga casa està a la venda, pagaràs només una quota mensual elevada.

No obstant això, en vendre un habitatge amb hipoteca, has de considerar les despeses associades:
● Honoraris d’immobiliària, dependents del preu de venda.
● Despeses de cancel·lació d’hipoteca: comissions i despeses notarials.
● Impostos: Plusvàlua municipal i guany patrimonial a l’IRPF.

Si no pots fer front als pagaments de la hipoteca, vendre pot ser una opció per evitar problemes legals i financers. Abans de decidir, intenta negociar amb el banc alternatiu com ara una moratòria o una ampliació del termini.

Vendre una casa hipotecada és viable, però requereix planificació i compliment de diversos passos clau per assegurar una transacció amb èxit.

Un propietari està preocupat perquè les rajoles del bany semblen a punt de caure perquè una esquerda ha aparegut a la paret, estenent-se des del sostre fins a terra, i la seva assegurança de la llar no cobreix la reparació. La raó pot ser que sigui un defecte de construcció de l’immoble.

En contactar amb el constructor de l’edifici, es troba amb una mala notícia: l’assegurança del constructor tenia una vigència de deu anys, i aquest període ja havia expirat. Així, el propietari haurà de costejar les reparacions pel vostre compte.

Sovint, les persones descobreixen que certes situacions que creien cobertes per la seva assegurança de la llar en realitat no estan protegides.

A Feliu&Franquesa us ajudem a identificar alguns dels problemes més comuns que poden afectar la cobertura d’una assegurança. A més, hi ha comportaments habituals que poden fer que l’asseguradora rebutgi un sinistre per negligència.

Un dels problemes més freqüents són els danys per aigua. Moltes persones s’obliden de tancar les claus de pas de l’aigua abans d’anar-se’n de vacances. Si passa una inundació a causa d’aquesta imprudència, l’asseguradora podria rebutjar la cobertura, ja que les pòlisses d’assegurança solen requerir que es tanqui la clau de pas si l’habitatge estarà desocupat per més de 72 hores per evitar problemes.

Un altre aspecte important són els danys que es produeixen en propietats deshabitades durant llargs períodes. Les asseguradores sovint no cobreixen actes de vandalisme o robatoris si la propietat no compta amb les mesures de seguretat adequades. Per exemple, el furt podria no estar cobert si no s’asseguren correctament totes les entrades i les finestres en abandonar l’habitatge.

A més, els danys causats per fenòmens atmosfèrics, com pluges o calamarsa, poden no estar coberts si aquests entren per una finestra o porta mal tancada, ja que encara que aquests danys solen ser menors, és crucial assegurar-se que portes i finestres estiguin ben tancades.

El manteniment adequat de la propietat també és crucial. Les assegurances no solen cobrir danys derivats d’una manca de manteniment, com ara problemes per humitat, danys a la teulada o canonades amb fuites que no s’han reparat a temps.

Els incendis causats per negligència també poden estar exclosos. Per exemple, deixar espelmes enceses sense supervisió o fumar sense les precaucions necessàries pot resultar a l’exclusió de la cobertura.

Finalment, qualsevol dany derivat d’activitats il·legals o perilloses, o de l’ús professional de l’immoble sense la deguda autorització, no estarà cobert per la pòlissa. Això inclou activitats com ara la producció de substàncies il·legals o l’emmagatzematge de materials perillosos.

Actualment, la crisi climàtica i la sequera fan essencial prendre mesures per conservar l’aigua. Les repercussions de l’escassetat d’aquest recurs són greus: perjudica l’agricultura, fa malbé la biodiversitat i eleva les temperatures, cosa que intensifica l’evaporació del sòl.

A Feliu&Franquesa t’oferim deu recomanacions perquè puguis contribuir a la preservació de l’aigua des de casa teva, mentre notes una reducció a la factura mensual.

1. Tanca l’aixeta mentre et raspalles les dents o rentes les mans. Aquest gest pot estalviar fins a 8 litres d’aigua per minut.

2. Dutxa’t en lloc de banyar-te: Una dutxa utilitza menys aigua que un bany. Aprofita l’aigua freda que s’acumula mentre esperes que l’aigua calenta arribi per reutilitzar-la a la neteja o al vàter.

3. Instal·la airejadors i reductors de cabal per reduir el flux d’aigua sense disminuir la pressió, ajudant a estalviar aigua sense afectar la comoditat.

4. Encén el rentaplats només quan estigui ple per estalviar entre 20 i 40 litres d’aigua comparat amb el rentat a mà.

5. Fes servir una palangana per esbandir els plats i estalviar aigua, tancant l’aixeta durant el procés.

6. Instal·leu cisternes amb doble descàrrega per triar entre una descàrrega completa o parcial, reduint l’ús d’aigua en cada ús.

7. Introduïu una ampolla plena d’aigua a la cisterna per reduir el volum d’aigua a cada descàrrega.

8. Repara les fuites en aixetes o cisternes per no desaprofitar grans quantitats d’aigua.

9. Regar plantes al vespre disminueix l’evaporació i millora l’absorció de l’aigua per les arrels, així mateix, utilitza reg per degoteig per a més eficiència.

10. Instal·leu un sistema per recol·lectar aigua de pluja i reduir l’ús d’aigua potable per al reg i la neteja exterior.

Adoptar aquests hàbits no només ajudarà a conservar l’aigua, sinó que també reflectirà una disminució a la factura mensual.

Passar a l’acció ara és fonamental per enfrontar-nos a la crisi climàtica i assegurar un futur sostenible per a tothom.

Els panells solars són comunament vistos en teulades, però no són exclusius d’aquesta superfície. Qualsevol àrea que rebi llum solar directa pot ser adequada per instal·lar-la, sempre que s’utilitzi una estructura adequada per ancorar-los.

Per tant, és essencial no només considerar a quines superfícies es poden muntar els panells solars, sinó també conèixer els requisits específics de cadascuna per maximitzar l’exposició solar. A Feliu&Franquesa t’expliquem com triar la superfície ideal per als panells solars.

➔ Teulades
Les teulades i cobertes són els llocs més comuns per instal·lar panells solars a causa de la seva altura i inclinació, que són ideals per capturar la màxima quantitat de llum solar. A més, en estar a la teulada, no s’utilitza espai addicional ni s’alteren significativament les vistes de l’edifici, i la instal·lació és relativament senzilla. Les limitacions principals són l’espai disponible i la necessitat d’evitar elements que projectin ombra.

➔ Cobertes planes
Tot i que els panells solars solen necessitar una inclinació per funcionar de manera òptima, és possible instal·lar-los a cobertes planes amb una estructura que proporcioni l’angle necessari.

➔ A terra
Aquesta opció és vàlida si no és possible col·locar els panells a la teulada. Instal·lar panells solars a terra presenta diversos avantatges, com una instal·lació més fàcil en superfícies fermes (terra, formigó, etc.), cosa que pot reduir el cost en evitar equips per treballar en altura. A més, la neteja i el manteniment són més accessibles, cosa que contribueix a una major eficiència. Tot i això, hi ha desavantatges, com la pèrdua d’espai i l’impacte visual. A més, és crucial seleccionar un lloc clar per evitar ombres que puguin afectar la producció.

➔ Marquesines solars
Aquestes estructures metàl·liques, que sovint es veuen a aparcaments, també poden ser una solució útil. En habitatges unifamiliars, es poden instal·lar marquesines com pèrgoles en àtics, porxos o garatges descoberts. Aquesta opció permet l’autoconsum i proporciona una funció addicional com a àrea coberta.

➔ Altres superfícies
Tot i que menys bones, terrasses i façanes també poden albergar panells solars. En terrasses, els panells es poden fixar a la barana o al mur, o utilitzar-se estructures inclinades. A façanes, es col·loquen en posició vertical. Tot i això, la producció pot ser limitada per l’orientació i la verticalitat dels panells. A edificis residencials, qualsevol modificació a la façana ha de comptar amb l’aprovació de la comunitat de propietaris.

El butlletí elèctric, també conegut com a certificat d’instal·lació elèctrica (CIE), és un document essencial per garantir el subministrament elèctric en un immoble. Aquest document certifica que la instal·lació elèctrica compleix amb la normativa vigent, detallant característiques com la potència instal·lada i la màxima suportada, i és obligatori tant per a noves construccions com per a propietats de segona mà.

A Feliu&Franquesa us expliquem el pas a pas per aconseguir el vostre CIE.

 

El butlletí elèctric és necessari en diverses situacions: per donar d’alta un nou subministrament elèctric, augmentar la potència contractada, fer modificacions tècniques a la instal·lació (com canviar de monofàsica a trifàsica), o actualitzar instal·lacions amb butlletins emesos fa més de 20 anys. Aquest certificat l’emet un tècnic instal·lador autoritzat, que inspecciona la instal·lació i, després de comprovar-ne la seguretat i la conformitat amb la normativa, el presenta davant l’organisme competent de la comunitat autònoma corresponent. Un cop validat, es pot presentar a la comercialitzadora per activar el subministrament.

 

El cost del butlletí elèctric varia segons la complexitat de la instal·lació i les tarifes del professional, oscil·lant generalment entre 70 i 300 euros. No es pot obtenir aquest certificat sense una inspecció física de la instal·lació.

 

Les dades incloses al butlletí elèctric són detallades: informació del titular, adreça de l’immoble, característiques tècniques de la instal·lació, mesuraments de comprovació, un plànol detallat, i la signatura del tècnic responsable.

 

El procés per obtenir el butlletí inclou diversos terminis: l’elaboració per part del tècnic (que pot trigar uns dies), la validació per part de l’autoritat competent de la comunitat autònoma, i la confirmació final per l’empresa distribuïdora, que ha de respondre a un màxim de 7 dies. El butlletí té una validesa de 20 anys, però no requereix renovació llevat que es facin modificacions a la instal·lació.

 

Per saber si un habitatge compta amb un butlletí elèctric, cal sol·licitar al propietari o responsable de la instal·lació. Si el document s’ha perdut, se’n pot demanar una còpia a la companyia subministradora o a l’organisme competent de la comunitat autònoma.

L’okupació és un dels problemes més seriosos a Espanya, afectant tant grans com petits propietaris d’habitatges. Aquest fenomen, juntament amb la morositat dels llogaters, causa una gran preocupació entre els propietaris d’immobles. Tot i que els okupes ho consideren un acte de rebel·lia, les veritables víctimes són les persones que han heretat o comprat un habitatge amb esforç. L’accés digne a l’habitatge hauria de ser responsabilitat estatal, no de particulars. A Feliu&Franquesa t’expliquem estratègies i consells per protegir la teva llar durant les vacances.

 

Un manual d’okupació recull les tècniques i els mètodes usats pels okupes per ocupar cases, i conèixer aquests trucs és crucial per evitar ser una víctima. Algunes de les recomanacions per prevenir l’okupació inclouen no divulgar detalls sobre la propietat, com evitar cartells de “Es ven” o esmentar en anuncis que l’habitatge és buit. També se suggereix l’ús de càmeres de seguretat i alarmes per protegir la llar, ja que els okupes vigilen les propietats abans d’ocupar-les.

 

Els okupes empren tàctiques avançades per prendre habitatges, incloent-hi la manipulació de panys i obstacles. Un cop a dins, solen inutilitzar el pany per impedir l’entrada immediata del propietari o la policia. Per evitar desallotjaments ràpids, els okupes fiquen diverses persones a l’habitatge i deixen pertinences per establir la seva estada, cosa que dificulta el desallotjament.

 

Per minimitzar la possibilitat d’enfrontar-se a càrrecs per delictes, els okupes intenten que els danys causats siguin inferiors a 400 euros. Els propietaris han de conservar factures per demostrar el contrari. Deixar pertinences personals a la casa també pot ajudar a demostrar un aplanament de casa.

 

L’estratègia dels okupes inclou allargar els processos judicials, ignorant notificacions i estenent el temps del procés fins a dos anys. La llei permet desallotjar sense ordre judicial si la policia actua dins de les primeres 48 hores de l’okupació. Passat aquest temps, cal un procés judicial que es pot prolongar.

 

Per desallotjar un okupa de manera legal, és essencial presentar una demanda civil de desnonament i comptar amb un advocat expert en dret immobiliari. Prendre acció immediata en detectar una okupació és vital per evitar complicacions legals i recuperar-ne la propietat.

En comprar un habitatge, és crucial estar atents a possibles vicis ocults o defectes greus no evidents en visites inicials. Aquests defectes, presents abans de la compra, poden ser molt variats, com ara problemes d’aigua (humitats, goteres), danys a la fonamentació (esquerdes), acabats defectuosos, aïllament insuficient o problemes elèctrics. A Feliu&Franquesa us expliquem l’impacte dels vicis ocults en el valor d’una propietat.

 

Per identificar aquests vicis ocults, és recomanable que el comprador contracti professionals per inspeccionar minuciosament l’habitatge. Idealista esmenta que, encara que no hi ha una llista tancada d’aquests defectes, els més comuns solen estar relacionats amb l’aigua, la fonamentació, els acabats, l’aïllament i el sistema elèctric.

 

Els experts aconsellen fer una inspecció detallada de cada habitació i zona de l’immoble, revisant parets, sostres, terres, finestres i portes. També és important verificar el correcte funcionament de les instal·lacions elèctriques i de fontaneria, com ara endolls i aixetes. Les humitats, que són comunes en habitatges antics, han de ser identificades i se n’ha de determinar l’origen. A més, es recomana comprovar el funcionament correcte de portes i finestres.

 

Una altra pràctica útil és sol·licitar al venedor un historial de manteniment i reparacions de l’habitatge, cosa que pot proporcionar informació valuosa sobre problemes anteriors.

 

En termes de responsabilitat, segons l’article 1484 del Codi civil, el venedor està obligat a respondre pels defectes ocults que fan que la propietat no sigui apta per al seu ús previst o que en disminueixen significativament el valor. Si aquests defectes són detectats després de la compra, el comprador té dues opcions segons l’article 1485: l’acció redhibitòria, que permet rescindir el contracte i rebre un reemborsament de les despeses, o l’acció ‘quanti minoris’, que permet reduir el preu proporcionalment al valor perdut.

 

El comprador té un termini de sis mesos per reclamar per aquests defectes ocults, ja sigui mitjançant una reclamació extrajudicial o un procés judicial. Això assegura que el comprador pugui prendre mesures si hi ha problemes significatius després de l’adquisició de l’habitatge.

En els primers set mesos de l’any passat es van heretar 123.318 habitatges, un 3,3% més que el mateix període de l’any anterior, i van representar el 20,38% de totes les transmissions d’habitatge, segons l’Institut Nacional d’Estadística. Tot i això, vendre un habitatge heretat pot ser complicat, especialment quan hi ha múltiples propietaris. A Feliu&Franquesa us expliquem quins factors hem de considerar.

 

Valoració professional

Un pas inicial crucial és obtenir una valoració professional de la propietat perquè ajuda a establir un preu realista i competitiu, incrementant així les possibilitats d’atreure compradors interessats.

 

Documents necessaris

Abans de procedir amb la venda, és essencial reunir tots els documents relacionats amb l’herència:

 

• Certificat de defunció, que acredita legalment la mort del propietari.
• Certificat d’últimes voluntats, que indica si hi ha un testament i davant de quin notari va ser realitzat.
• Còpia del testament, utilitzada per als tràmits d’herència, s’ha de sol·licitar al notari esmentat al certificat d’últimes voluntats.

 

 

Comunicació entre hereus

En casos amb diversos hereus, és fonamental mantenir una comunicació oberta i transparent per evitar conflictes i prendre decisions conjuntes i el millor és designar un portaveu entre els hereus per canalitzar totes les comunicacions.

 

Impostos sobre l’herència

Els hereus han d’acceptar l’herència abans de poder vendre l’immoble, cosa que se sol fer mitjançant un notari. A més, cal pagar diversos impostos:

 

• Impost sobre successions i donacions: pagat en rebre l’herència, la quantia varia segons la comunitat autònoma.
• Plusvàlua municipal: Aquest impost local grava l’augment del valor dels terrenys urbans.

 

Inscripció al Registre de la Propietat

És recomanable inscriure l’habitatge heretat al Registre de la Propietat per aportar seguretat jurídica. Això implica actualitzar la titularitat de la propietat després de liquidar els impostos corresponents.

 

Termini per vendre l’habitatge heretat

No hi ha un termini legal específic per vendre una casa heretada, però Casavo suggereix que vendre dins del primer any pot evitar el pagament de la plusvàlua novament.

 

Conflictes entre hereus

Si un hereu no vol vendre, es pot sol·licitar judicialment l’extinció del condomini, portant la propietat a una subhasta pública. Tot i que no és ideal, permet que els hereus interessats comprin l’habitatge a un preu potencialment menor.

 

Venda de part de l’habitatge

És possible vendre la part d’un hereu a un tercer o a una empresa especialitzada, cosa que sol resultar en un preu inferior al de mercat.

 

Habitatge amb hipoteca

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, primer cal avaluar si els fons de la venda cobreixen el deute. Alternativament, es pot buscar finançament o acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, només acceptant si el resultat és positiu.

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són essencials per fomentar l’eficiència energètica al nostre país, permetent a comunitats de veïns, empreses i altres actors beneficiar-se econòmicament invertint en projectes d’eficiència energètica. Aquest model, present a diversos països europeus, proporciona una compensació econòmica pels estalvis energètics obtinguts. A Feliu&Franquesa us expliquem si aquests certificats són adequats per a la vostra llar.

 

Què és un Certificat d’Estalvi Energètic?

Un CAE és un document electrònic que certifica l’estalvi d’energia resultant d’una intervenció en eficiència energètica. Cada certificat equival a un estalvi de 1 kWh d’energia final. Per exemple, una acció que estalvia 500 kWh anuals resultarà a 500 CAE.

 

Regulació i emissió

Els CAE estan regulats pel Reial decret 36/2023 i són emesos per entitats competents en eficiència energètica de la comunitat autònoma corresponent. Els subjectes obligats o delegats han de presentar una sol·licitud i un expedient detallat de la intervenció per obtenir-ne el certificat.

 

Mesures d’estalvi

Diverses intervencions poden generar CAE, com a millores en climatització, il·luminació, i gestió energètica intel·ligent. Algunes mesures específiques inclouen la rehabilitació tèrmica d’edificis, la instal·lació de tecnologies solars, sistemes d’automatització i la substitució d’electrodomèstics per altres de més eficients.

 

Sol·licitants i beneficiaris

Només els subjectes obligats amb una obligació d’estalvi d’energia superior a 50 MWh o els acreditats com a subjectes delegats poden sol·licitar CAE. Les comunitats de propietaris també se’n poden beneficiar, especialment mitjançant Empreses de Serveis Energètics (ESE) que desenvolupen projectes d’eficiència energètica. Aquests estalvis certificats es poden vendre a subjectes obligats, monetitzant així part de la inversió.

 

Valor i compliment

Cada CAE representa un estalvi de 1 kWh. El compliment de l’obligació d’estalvi energètic mitjançant CAE és voluntari per als subjectes obligats, que han de satisfer almenys el 35% de la quota d’estalvi amb aportacions al Fons Nacional d’Eficiència Energètica (FNEE) i poden fer servir CAE per a la resta.

 

Els CAE són un instrument valuós per incentivar l’eficiència energètica, que permet als participants recuperar inversions i contribuir a les metes nacionals d’estalvi energètic, beneficiant tant el sector privat com el públic.

Comprar un habitatge per llogar és una estratègia comuna per rendibilitzar estalvis, invertir en una herència o aprofitar un cop de sort. No obstant això, moltes propietats surten al mercat sense millores, cosa que en pot dificultar el lloguer o reduir el benefici. Reformar l’habitatge pot incrementar-ne el valor i el atractiu, però quan i com és convenient fer-ho? A Feliu&Franquesa et parlem de sis aspectes que no has de passar per alt en llogar el teu habitatge i invertir en reformes.

 

Avaluació inicial

Abans de reformar, és crucial determinar el tipus de lloguer: per a estudiants, turisme o llarga durada. Les necessitats varien: estudiants i turistes requereixen menor inversió en acabats, mentre que lloguers a llarg termini es beneficien de detalls de qualitat.

 

Estat de l’immoble

L‟estat de l’immoble s‟ha d‟avaluar amb un professional per evitar problemes futurs. És essencial revisar l’estructura, les instal·lacions elèctriques, lampisteria i el gas. Renovar superficialment sense abordar problemes estructurals pot resultar en reparacions costoses a llarg termini.

 

Espais clau: saló, cuina i bany

Aquestes àrees són fonamentals per revalorar l’habitatge. No sempre calen grans obres; petites intervencions, com ara pintar rajoles, canviar taulells o renovar sanitaris, poden modernitzar significativament aquests espais. Millorar l’aparença del saló amb noves pintures o acoltellar i envernissar el parquet també hi afegeix valor sense grans costos.

 

Eficiència energètica

L’eficiència energètica és important tant per a propietaris com a llogaters. Millorar la caldera, sistemes de refrigeració i aïllament, com ara canviar finestres, redueix costos energètics i augmenta el confort. Substituir bombetes per llums LED i modernitzar lluminàries pot fer l’habitatge més atractiu i econòmic de mantenir. A més, es poden aprofitar ajudes dels fons Next Generation de la UE per a aquestes millores.

 

Distribució de l’espai

Una distribució intel·ligent pot fer l’habitatge més atractiva. Menys habitacions més àmplies i lluminoses solen ser més valorades. Obrir espais, com integrar la cuina al saló, es pot convertir en un lloguer més ràpid i a millor preu.

 

Moblar o no moblar

Decidir si moblar depèn del tipus de lloguer. Per a estudiants, és imprescindible; per a lloguers de llarga durada, pot no ser necessari ja que molts llogaters prefereixen portar els seus mobles. Tot i això, oferir un habitatge moblat amb peces actuals i funcionals pot reduir la competència i accelerar el lloguer.

 

Reformar estratègicament un habitatge per a lloguer pot augmentar significativament la seva rendibilitat i atractiu, fent-lo més competitiu al mercat.