Categoría: Assessorament

Per llogar un habitatge de manera segura, és crucial parar atenció tant a l’inquilí com al contracte d’arrendament. Una anàlisi prèvia del candidat i un contracte ben redactat poden prevenir problemes futurs.

Però què passa quan no es prenen les precaucions adequades? Què fer front a un llogater morós sense contracte? Aquí t’ho expliquem.

Inquilí sense contracte d’arrendament
Llogar sense un contracte escrit implica un gran risc, ja que totes les garanties depenen del que s’ha acordat verbalment. Això pot portar a disputes sobre allò pactat a causa de canvis en els interessos o records de les parts involucrades.
La Llei d’arrendaments urbans (LAU) estableix que, sense un contracte escrit, el lloguer té una vigència d’un any. Després, l’inquilí pot sol·licitar pròrrogues anuals fins a assolir cinc anys, sempre que hagi entrat al pis després del 6 de juny de 2013.

Què passa si un llogater sense contracte no paga?
Encara que no hi hagi un contracte escrit, hi ha un acord verbal que forma un contracte. Si l’inquilí no paga, es pot desnonar. Tot i això, provar l’existència d’aquest acord en un procés judicial pot ser complicat. Les proves més comunes inclouen registres de pagaments bancaris. Si els pagaments es van fer en efectiu, es necessitaran altres evidències com ara testimonis, correus electrònics, factures de subministraments o missatges.

Si no es pot demostrar la relació d‟arrendament, l‟arrendador haurà de presentar una demanda de desnonament per precari, sense poder exigir les rendes pendents.

Puc desallotjar un llogater sense contracte?
Sí, és possible desallotjar un llogater sense contracte. El procediment és semblant al desallotjament d’un arrendatari amb contracte escrit. La manera de fer-ho és la següent:

1. Avís a l’inquilí: Informar l’inquilí sense contracte, preferiblement mitjançant burofax, que ha d’abandonar l’immoble, explicant-ne el motiu i el termini.

2. Via judicial: Si l’avís no té efecte, s’ha d’interposar una demanda amb totes les proves necessàries que justifiquin el desnonament.

3. Notificació i data de llançament: Es rebrà una notificació amb la data de llançament per reprendre la possessió de limmoble.

Com desallotjar un llogater sense contracte?
Si el llogater no paga, el primer és intentar resoldre la situació mitjançant el diàleg. Si no funciona, cal prendre mesures legals:

1. Comunicar a l’inquilí amb 30 dies d’antelació que cal abandonar l’habitatge. Si hi ha motius de pes, com molèsties als veïns o danys a la propietat, n’hi haurà prou amb set dies. La comunicació s’ha de fer per burofax.

2. Si no se soluciona, acudir a la via legal i interposar una demanda. Necessitareu un poder general per a plets, sol·licitud de cobrament per impagaments, justificants d’impagaments i còpia de les escriptures de l’habitatge.

3. Reunir totes les proves possibles que demostrin la relació de lloguer: factures, missatges, correus electrònics, testimonis, etc.

Quant es triga a desallotjar un llogater sense contracte?
El desnonament per impagament de lloguer a Espanya té un termini mínim de sis mesos, tot i que el procés se sol prolongar. La mitjana és de 7-8 mesos, podent estendre’s a més de 12 mesos. En el cas de desallotjaments d’inquilins morosos sense contracte, aquest termini pot ser encara més gran depenent de les proves disponibles sobre el lloguer.

 

 

Per obtenir els plànols d‟un habitatge, es pot seguir un procés que inclou diverses fonts i mètodes, depenent del cas particular. Aquests plànols són essencials per conèixer l’estructura i la distribució exacta de la propietat, especialment útils per a reformes, compravenda, sol·licitud de llicències d’obra, hipoteques o assegurances de la llar. A Feliu&Franquesa t’expliquem com aconseguir fàcilment els plànols de casa teva.

Importància dels plànols d’un habitatge

Els plànols proporcionen informació precisa sobre les dimensions i la distribució de la propietat. Amb ells, es poden evitar errors costosos, com perjudicar un mur de càrrega o una canonada durant una reforma. També són necessaris per a tràmits legals i administratius.

Mètodes per obtenir els plànols

Comunitat de propietaris:

• Ideal per a immobles en propietat horitzontal.
• L’administració de la comunitat pot tenir els plànols i lliurar-los gratuïtament.

Arquitecte o constructor:

• Si l’habitatge és recent, els plànols poden estar a les mans de l’arquitecte o l’empresa constructora.
• Normalment es lliuren sense cost a propietaris o compradors interessats.

Col·legi d’Arquitectes:

• Els projectes solen estar arxivats en aquestes escoles.
• L’accés i les polítiques varien segons cada institució.

Ajuntament:

• Cada ajuntament té les seves normes, però és comú que guardin els plànols d’immobles al territori.
• Es pot requerir el pagament d’una taxa.

Cadastre:

• Es poden obtenir plànols des de la seva pàgina web introduint la referència cadastral.
• Permet cerques per diverses categories geogràfiques.

Registre de la Propietat:

• És probable que l’immoble estigui inscrit aquí.
• La sol·licitud es pot fer presencial o en línia, justificant un interès legítim.

 

Informació necessària per a la sol·licitud

Per sol·licitar els plànols, generalment es requereix l’adreça de l’immoble, dades personals del sol·licitant, referència cadastral i identificació registral.

 

Temps i cost

El temps per obtenir els plànols varia entre uns dies i unes quantes setmanes, depenent de l’entitat i el mètode de sol·licitud. Els costos oscil·len entre 10 i 200 euros, i són més barats al Cadastre i més cars a través d’arquitectes o constructors.

 

Si els plànols no existeixen

Si no es poden obtenir els plànols originals o si la propietat ha patit modificacions no registrades, es pot contractar un professional per realitzar un aixecament de plànols actualitzat, reflectint les mesures i la distribució actuals de l’immoble.

 

 

L’interès en l’energia renovable està creixent entre els propietaris, la qual cosa es reflecteix també en un augment a les comunitats de veïns que volen comptar amb instal·lacions d’autoconsum renovable. Això permet compartir l’energia generada i reduir les despeses, especialment les relacionades amb el consum elèctric. A Feliu&Franquesa us expliquem com obtenir permisos per a panells solars en propietats compartides.

 

Aquesta demanda creixent ha impulsat una oferta diversificada de panells solars fotovoltaics al mercat. Cada dia es llancen nous models, incentivant-ne la instal·lació. Abans de procedir a la instal·lació, però, és crucial considerar diversos aspectes:

 

Caràcter d’element comú de la zona d’instal·lació de l’edifici

Els panells solars solen instal·lar-se a la teulada o la façana de l’edifici, que són considerats elements comuns segons l’article 396 del Codi civil. Aquest caràcter d’element comú pot generar conflictes quan alguns propietaris volen instal·lar panells de manera particular, ja que la comunitat ha d’aprovar totalment la decisió. A comunitats de xalets adossats, sorgeixen més dubtes sobre la propietat de les cobertes, però, generalment, també són considerades comunes i requereixen l’aprovació comunitària per a qualsevol instal·lació.

 

Adopció de l’acord

Atès que les cobertes són elements comuns, qualsevol instal·lació de panells solars requereix un acord comunitari. La Llei de propietat horitzontal (LPH) estableix diferents majories segons el tipus d’instal·lació:

• Acord per un terç dels propietaris: per a instal·lacions privatives d’energies renovables, segons l’article 17.1 de la LPH, cal acordar un terç dels propietaris i les quotes de participació.
• Acord per majoria simple: per a instal·lacions comunitàries d’energies renovables, l’article 17.2 de la LPH requereix el vot favorable de la majoria simple de propietaris i quotes.
• Acord per tres cinquens: en casos on cal utilitzar l’espai d’un edifici adjacent, l’article 17.3 de la LPH exigeix ​​l’acord de tres cinquens dels propietaris i les quotes.
• Unanimitat: per a instal·lacions que impliquin servituds recíproques entre dues comunitats, cal unanimitat de les dues comunitats.

 

Obligació de pagament

Pel que fa als costos, els propietaris que hagin votat a favor d’una instal·lació privativa seran responsables del pagament. Per a instal·lacions comunitàries, tots els propietaris han de contribuir, inclòs el dissident.

 

Per assegurar l’èxit d’un contracte de lloguer, és crucial fer un estudi de solvència dels possibles llogaters. Aquesta anàlisi és essencial tant per a la seguretat financera del propietari com per a una experiència de lloguer satisfactòria i sense problemes per a totes dues parts. A Feliu&Franquesa t’expliquem tot el que has de saber sobre aquest estudi.

L’estudi de solvència avalua diversos criteris financers i de comportament del candidat i proporciona una base sòlida per a decisions informades.

Què és un estudi de solvència?

L’estudi de solvència analitza les finances del futur llogater per determinar si el lloguer pot pagar sense que això suposi més d’un percentatge específic dels seus ingressos. És una mesura preventiva que ajuda el propietari a seleccionar l’inquilí adequat, assegurant que aquest pugui fer front als pagaments mensuals i a despeses imprevistes.

Com es pot verificar la solvència d’un llogater?

Per verificar la solvència, es revisa si el candidat, ja sigui treballador per compte d’altri, autònom, pensionista o funcionari, reté almenys el 60% dels ingressos després de pagar el lloguer. També és essencial comprovar si el candidat té deutes, ja que això afectarà la capacitat real de pagament.

Avantatges de l’estudi de solvència

1. Menor risc d’impagament: conèixer les finances dels candidats protegeix contra possibles impagaments.
2. Tranquil·litat: avaluar la situació econòmica passada i present de l’inquilí ajuda a predir-ne la viabilitat.
3. Estalvi de temps: filtrar llogaters potencials evita visites innecessàries a l’immoble.

 

Estudi de solvència online

Gràcies a serveis com el certificat d’inquilí no morós d’algunes agències, és possible fer un estudi de solvència online de manera ràpida, obtenint resultats en menys d’un dia laborable. Aquest certificat pot ser un requisit per llogar l’habitatge, permetent filtrar els interessats de manera eficaç.

 

Quant costa un certificat de solvència?

El preu d‟un certificat de solvència varia segons l‟agència que l‟emeti.

 

En qualsevol cas, fer un estudi de solvència és una pràctica fonamental que proporciona seguretat i facilita la gestió del lloguer, beneficiant tant el propietari com l’inquilí.

El mercat immobiliari espanyol continua experimentant una alça en els preus tant a la compravenda com al lloguer d’habitatges. Tot i això, moltes persones opten per llogar a causa de la flexibilitat que ofereix per canviar de residència segons les seves necessitats al llarg de la vida. Tot i això, en casos de necessitat justificada, els propietaris poden recuperar les seves propietats llogades, donant lloc al desnonament per aquesta causa. A Feliu&Franquesa t’expliquem quins són els passos legals per recuperar el teu habitatge llogat.

 

Els contractes de lloguer d’habitatge habitual es renoven automàticament anualment, llevat que l’inquilí manifesti el contrari, fins a assolir una durada mínima de cinc anys. La possibilitat de renunciar a aquesta pròrroga anual només recau en l’inquilí, mentre que el propietari ha de suportar la pròrroga obligatòria durant aquest període, que s’estén si l’arrendador és una persona jurídica a set anys.

 

La Llei d’arrendaments urbans estableix que el propietari pot recuperar l’habitatge per a ús propi o dels seus familiars de primer grau, comunicant-ho al llogater amb almenys dos mesos d’antelació a la data de necessitat. És crucial que el propietari justifiqui i demostri aquesta necessitat de manera legítima.

 

En cas que el propietari no ocupi l’habitatge en el termini estipulat, el llogater pot exigir la renovació del contracte sota les mateixes condicions. A més, pot ser indemnitzat per despeses de desallotjament i reocupació, així com rebre una compensació equivalent a una mensualitat per cada any restant del contracte.

 

L’inquilí només es pot oposar al desallotjament si l’arrendador no compleix tots els requisits legals establerts. Si no, ha d’abandonar l’habitatge dins el termini acordat o establert per la llei. En cas de resistència, el propietari pot recórrer als tribunals per iniciar un procés de desnonament, amb possibles condemnes a costes i compensacions per danys.

Conèixer el valor cadastral d’un habitatge és essencial per calcular els impostos relacionats amb operacions immobiliàries. A Feliu&Franquesa t’expliquem com es calcula aquest valor i com consultar-lo per a diverses transaccions immobiliàries.

 

Per consultar el valor cadastral d’una propietat, necessiteu la vostra referència cadastral, una mena de DNI de l’habitatge que compta amb 20 dígits. Pots fer-ho de forma gratuïta i senzilla, ja sigui en línia a través de la Seu Electrònica del Cadastre o presencialment a la gerència del cadastre o a qualsevol punt d’informació cadastral.

 

El valor cadastral es determina per factors com ara la localització exacta, la qualitat de la construcció, el valor del sòl, l’ús, l’antiguitat, la superfície i altres aspectes i és un valor que es pot actualitzar anualment.

 

El càlcul del valor cadastral considera diversos factors, com ara la localització de l’immoble, el cost de construcció, les despeses de producció, els valors del mercat i altres aspectes relacionats amb la propietat.

 

Una manera de conèixer el valor cadastral és a través del rebut de l’impost sobre béns immobles (IBI), que indica el valor utilitzat com a referència per calcular l’impost. Aquest valor, però, pot variar segons el municipi.

 

El valor cadastral es calcula a escala municipal, seguint normes locals dins de criteris estatals. Es registra al Cadastre, un registre administratiu del Ministeri d’Hisenda i Funció Pública.

 

És important diferenciar entre el valor cadastral i el valor de referència de cadastre. Aquest darrer s’obté mitjançant una anàlisi de preus de les compravendes davant de notari i es revisa anualment. Tots dos valors afecten diferents impostos i s’han de considerar per complir les obligacions fiscals.

 

Conèixer el valor cadastral de les teves propietats és essencial per al càlcul d’impostos, per la qual cosa és important comprendre com es determina i consultar-lo per a fins legals i fiscals.

Al complex món del mercat immobiliari, la distinció entre el valor de compra i el valor de taxació és fonamental. Això no només afecta els aspectes financers, sinó que també juga un paper crucial en la presa de decisions intel·ligents en inversions i negociacions hipotecàries.

 

A Feliu&Franquesa t’expliquem per què aquests valors es poden distanciar al mercat immobiliari.

 

Definició de valor de compra

El preu de compra d’un habitatge és el punt de partida essencial en tota transacció immobiliària. Aquest valor es veu afectat per una sèrie de variables, com ara la ubicació, la mida, l’estat de l’immoble i la demanda del mercat. Establir aquest preu requereix una anàlisi exhaustiva del mercat local, que inclou l’avaluació de tendències de preus i la negociació amb el venedor.

 

Així mateix, és fonamental considerar els costos addicionals, com a impostos, comissions i possibles reparacions, per a una avaluació precisa del valor de compra.

 

Definició de valor de taxació

D’altra banda, el valor de taxació és el valor estimat que un taxador professional assigna a una propietat en un moment específic. Aquest procés es basa en criteris tècnics i objectius per determinar el valor real de la propietat. És essencial en transaccions immobiliàries, préstecs hipotecaris i herències.

 

És important destacar que el valor de taxació pot diferir del valor de mercat, però proporciona una base objectiva per fer transaccions de compravenda.

 

És habitual trobar diferències entre el valor de compra i la taxació. Si la taxació és superior al preu acordat, podria afavorir el comprador, però podria desencadenar renegociacions o fins i tot la cancel·lació de la venda. D’altra banda, si la taxació és inferior al preu de venda, podria ocasionar dificultats financeres per al comprador i les tensions entre les parts involucrades.

 

Entendre aquestes diferències resulta crucial per a la presa de decisions en l’àmbit immobiliari, garantint transaccions reeixides i una gestió efectiva dels actius.

 

Vendre una propietat es pot convertir en un guany patrimonial que implica responsabilitats fiscals, per tant, és essencial comprendre quins costos involucra i com afecta la declaració d’impostos. A Feliu&Franquesa t’oferim una breu guia dels impostos associats amb la venda d’un habitatge.

 

Impostos associats

• IRPF: aquest tribut s’aplica a tots els guanys patrimonials derivats de la venda d’un immoble. És rellevant assenyalar que, fins i tot en situacions de pèrdua, aquesta transacció ha de ser reportada a la declaració de la renda.
• Plusvàlua municipal: aquest impost, pagat a l’Ajuntament, grava l’augment de valor de l’immoble durant la tinença.
• IBI: encara que és tècnicament responsabilitat del propietari a començaments de l’any fiscal, sovint s’acorda un repartiment entre comprador i venedor.

 

Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF)

• Inclou els guanys patrimonials a la teva declaració.
• S’aplica un tipus impositiu segons la quantitat del guany.
• Les pèrdues patrimonials es poden compensar amb guanys del mateix any o d’anys següents.

 

Com es calcula l’IRPF

• El guany es calcula restant el valor de transmissió del valor d’adquisició.
• Si vens amb pèrdues, es resten al valor d’adquisició per calcular el guany/pèrdua neta.

 

Exempcions possibles

• Exempció per reinversió en habitatge habitual.
• Exempció per a majors de 65 anys (només per a habitatge habitual).
• Exempció en casos de dació en pagament o execució hipotecària.

 

Plusvàlua municipal

• Aquest tribut es paga a l’Ajuntament i grava l’augment de valor de l’
• Calculat sobre la base del valor cadastral i preus d’adquisició/venda.

 

Com es calcula la plusvàlua municipal:

• Es considera el valor cadastral, el preu d’adquisició i de venda.
• Has de pagar-la en un termini de 30 dies hàbils des de la data de venda.

 

Impost sobre Béns Immobles (IBI)

• És tècnicament responsabilitat del propietari a l’inici de l’any fiscal.
• Sovint es divideix entre comprador i venedor segons la data de la venda.

 

La venda d’un habitatge implica una sèrie d’impostos que cal considerar per evitar sorpreses desagradables. Comprendre com calcular aquests impostos i aprofitar les exempcions disponibles pot ajudar-te a minimitzar la teva càrrega fiscal en vendre la teva propietat.

En el fascinant món de la tecnologia aplicada a l’habitatge, la domòtica intel·ligent s’ha convertit en un aliat indispensable per a aquells que busquen millorar la qualitat de vida i l’eficiència energètica a casa seva. Entre les diverses solucions disponibles, el sistema KNX destaca com una opció líder al mercat. A Feliu&Franquesa us expliquem com el sistema KNX pot transformar la vostra llar.

El sistema KNX és un estàndard global per a l’automatització d’edificis que permet la integració i el control d’una àmplia varietat de dispositius electrònics. Des de la il·luminació fins a la climatització, passant per la seguretat i l’entreteniment, KNX ofereix una solució completa i personalitzable per adaptar-se a les necessitats específiques de cada llar.

Un dels avantatges clau de KNX és la seva interoperabilitat. Aquest sistema permet la connexió de productes de diferents fabricants, cosa que brinda als propietaris la llibertat d’escollir els dispositius que millor s’adaptin a les seves preferències i pressupost. A més, la flexibilitat del sistema KNX permet futures expansions i actualitzacions sense problemes, assegurant que la teva llar intel·ligent pugui evolucionar juntament amb les noves tecnologies.

L’eficiència energètica és una altra àrea on KNX sobresurt. Gràcies a la gestió intel·ligent de la il·luminació i la climatització, els propietaris poden optimitzar el consum d’energia i reduir costos a llarg termini. A més, la capacitat de programar escenaris personalitzats, com “mode nit” o “mode absent”, contribueix a un ús més conscient dels recursos.

La seguretat també és una prioritat amb KNX. La integració de sistemes de vigilància, control d’accés i alarmes permet als propietaris tenir un control total sobre la seguretat de casa seva, fins i tot quan són fora.

Si cerques un habitatge que integri tecnologia d’avantguarda per millorar la teva qualitat de vida, inverteix en un sistema KNX per tenir una llar més intel·ligent, eficient i segur.

Una llar ben mantinguda no és només un refugi, sinó també una inversió sòlida. És crucial conèixer les reparacions més comunes a què s’enfronten els propietaris per garantir que la seva propietat es mantingui en un estat excel·lent. A Feliu&Franquesa us expliquem quines són algunes de les principals reparacions que es realitzen a la llar, per assegurar que el vostre espai es mantingui funcional i acollidor.

 

Fontaneria

Les fuites i les canonades obstruïdes són problemes comuns a les llars, per la qual cosa mantenir un sistema de fontaneria en bon estat és essencial per prevenir danys més grans. Les reparacions inclouen la fixació de fuites, la substitució de canonades i la neteja regular de desguassos.

 

Electricitat

La instal·lació de nous endolls o la reparació d’interruptors són intervencions comunes, ja que els problemes elèctrics poden sorgir amb el temps. És fonamental abordar qualsevol problema elèctric immediatament per evitar riscos de seguretat.

 

Sostres i Canalons

Les filtracions al sostre poden causar estralls a l’estructura i a l’interior de l’habitatge, per la qual cosa inspeccionar i reparar qualsevol dany a la teulada és essencial. A més, netejar i reparar els canalons ajuda a prevenir problemes de drenatge que podrien afectar els fonaments de la casa.

 

Fusteria

Des de portes i finestres fins a terres i armaris, les reparacions de fusteria són freqüents. Mantenir aquestes àrees en bon estat millora l’estètica i la funcionalitat de la llar. La reparació de marcs, l’escatat i envernissat de terres, i el reemplaçament de portes desgastades són tasques habituals.

 

Pintura i revestiments

El manteniment estètic és tan important com les reparacions estructurals. La pintura exterior i interior, així com la reparació de revestiments, poden transformar una llar desgastada en una vibrant i acollidora.

 

Un manteniment regular no només preserva el valor de la propietat, sinó que també contribueix a un ambient habitable i confortable. En abordar aquestes reparacions clau, els propietaris poden gaudir de la tranquil·litat d’una llar que no és només un refugi, sinó una inversió duradora.