Categoría: Assessorament

En els darrers anys, nombroses promotores i constructores a Espanya s’han enfrontat a problemes financers, deixant al seu pas impagaments a proveïdors, edificis inacabats i famílies que no han pogut accedir a casa seva.

Tot i que el sector immobiliari ha mostrat signes de recuperació, encara persisteixen dificultats. El juliol del 2024, per exemple, una promotora amb seu a Madrid, va sol·licitar el concurs de creditors a causa de l’augment de costos de construcció i deutes acumulats. Aquesta situació va afectar més de 660 habitatges a Madrid i localitats properes, deixant molts compradors en uns llimbs.

Per als que han invertit en un habitatge afectat pel concurs, sorgeixen moltes preguntes: què implica això? És possible recuperar els diners invertits? Quina documentació es requereix? Qui es responsabilitza dels possibles danys a la propietat?

A Feliu&Franquesa intentarem aclarir aquests dubtes.

El concurs de creditors és un procés legal que cerca trobar solucions per a empreses que no poden complir amb les seves obligacions financeres. Aquest procés es duu a terme en un jutjat especialitzat i es designa un administrador concursal que supervisa la situació financera i les operacions del deutor. El resultat pot ser un acord per reestructurar els deutes o, en el pitjor dels casos, la liquidació d’actius per saldar comptes amb els creditors.

Els compradors poden optar per resoldre el contracte si hi ha retards significatius en el lliurament, cosa que els permetria recuperar la seva inversió a través d’un aval bancari o segur, però és essencial reunir ràpidament tota la documentació pertinent.

Si el comprador decideix continuar amb la compra, és important continuar complint els pagaments pendents, sota la supervisió de l’administrador concursal. Els problemes financers del promotor no haurien d’afectar la qualitat del producte final, ja que hi ha mecanismes per garantir-ne la continuïtat.

En cas que l’habitatge ja estigui en possessió del comprador, hi ha garanties legals que protegeixen contra defectes de construcció, la responsabilitat dels quals recau en el promotor, independentment de la seva situació financera.

Si l’immoble queda a mig construir, el contracte de compravenda inclourà clàusules que permeten l’execució d’avals, assegurant així la devolució de les quantitats pagades. No obstant això, sempre es recomana cercar assessorament legal per manejar aquestes situacions de manera efectiva.

Tenir un pati exterior no només millora l’estètica d’un edifici, sinó que també aporta nombrosos avantatges per a la qualitat de vida dels residents. Aquest espai és perfecte per relaxar-se o socialitzar amb amics, oferint una varietat de beneficis amb molt poques exigències.

A Feliu&Franquesa us presentem alguns aspectes clau a considerar en dissenyar un pati exterior.

1. Estableix objectius i organitza l’espai
Abans d’iniciar el disseny, és fonamental definir què vols aconseguir amb el pati. Si la vostra intenció és crear un lloc per fer exercici o un per a la relaxació, això influirà en el disseny. Conèixer les dimensions de l’àrea disponible us ajudarà a determinar quines activitats podeu implementar. Optimitzar cada racó és essencial per aconseguir un ambient acollidor i funcional, cosa que es tradueix en una millor qualitat de vida.

2. Selecciona materials i sòl
Escollir els materials adequats és crucial. Han de ser duradors i resistents a les inclemències del temps, sobretot el terra, que és el més exposat. Els terres antilliscants són una excel·lent opció. Materials com la fusta, pedra, formigó i rajoles són habituals, i la seva elecció s’ha d’alinear amb l’estil que vols assolir.

3. Vegetació
La inclusió de plantes és vital per aportar calma a l’espai. És preferible optar per un nombre reduït d’espècies visualment atractives i fàcils de cuidar. Les plantes no només aporten colors i aromes, sinó que també milloren el benestar dels residents.

4. Mobiliari i accessoris
Escolliu mobles còmodes i resistents a l’exterior. Els coixins poden aportar confort i estil, i inclou elements decoratius com testos, escultures i pèrgoles, així com característiques addicionals com a fonts o fogueres que facin l’espai més acollidor.

5. Il·luminació
La il·luminació és essencial per gaudir del pati a la nit. Varia els tipus de llums —des de focus fins a llums de paret— per crear un ambient acollidor i destacar les teves àrees preferides.

6. Manteniment
Selecciona plantes i materials de baix manteniment i estableix un pla de neteja regular.

Dissenyar un pati exterior és una aventura que pot enriquir la teva vida i augmentar el valor de la teva propietat. Seguint aquests consells i ajustant-los al teu gust, podràs crear un espai bonic i funcional que gaudiràs durant anys.

Quan es tracta de comunitats de veïns, és comú que comptin amb els seus propis estatuts. Si estàs considerant una operació immobiliària, és fonamental revisar aquests documents amb deteniment per comprendre les normes que regiran la teva propietat i les despeses associades.

Els estatuts no són obligatoris, però la presència és habitual. És important saber on trobar-los i quins aspectes són crucials en revisar-los, i a Feliu&Franquesa t’ho expliquem tot.

Com consultar els estatuts de la comunitat
Una de les maneres més directes d’obtenir una còpia dels estatuts és sol·licitar-la al president de la comunitat o a l’administrador de finques. Generalment, tots dos tindran accés a aquest document, ja que són els encarregats de fer complir les normes establertes. Si esteu interessats a adquirir una propietat en aquesta comunitat, és probable que us proporcionin els estatuts sense inconvenients.

Registre de Propietat
Si per alguna raó no aconsegueixes obtenir-los, pots recórrer al Registre de la Propietat, on sovint estan inclosos en l’escriptura de divisió horitzontal. Tot i que no és obligatori registrar aquests documents, la seva inscripció és vital perquè tinguin validesa davant de tercers. Això vol dir que, si compres un immoble i els estatuts no estan registrats, no estaràs obligat a complir les seves disposicions.

Conseqüències de la manca de registre
Segons l’article 5 de la Llei de propietat horitzontal (LPH), els estatuts no afecten tercers si no hi estan inscrits. Per tant, només els propietaris que hagin participat en la seva signatura estan obligats a complir-los. Si no hi ha estatuts registrats, els propietaris només estaran subjectes a la LPH i altres normatives pertinents.

Costos de registre
El cost de registrar els estatuts d’una comunitat es regula a través d’un Reial decret que estableix un aranzel per als registradors de la propietat. Aquest aranzel només s’aplica si els estatuts es creen després de la inscripció del règim de propietat horitzontal. Les tarifes varien segons el valor de la propietat i es redueixen en un 70% per a les modificacions que afectin els elements ja existents.

És essencial informar-te sobre els estatuts de la comunitat abans de comprar un immoble per assegurar-te que coneixes les normes i possibles despeses que et podries enfrontar.

L’adquisició d’un habitatge implica molt més que només la hipoteca. Hi ha diverses despeses i tributs que cal considerar per completar el procés de compra i convertir-se en propietari.

A Feliu&Franquesa t’expliquem quant costa realment comprar un habitatge.

Algunes de les despeses essencials inclouen la taxació de la propietat, els honoraris del notari, el registre i diversos impostos (com l’IVA o l’ITP). En general, es recomana comptar amb estalvis que oscil·lin entre el 10 i el 12% del valor de l’habitatge, encara que això varia segons la comunitat autònoma i el tipus d’immoble. Aquestes despeses són obligatòries i la quantitat dependrà de si es tracta d’una casa nova o de segona mà, així com del preu de l’immoble.

Aquestes són les principals despeses relacionades amb la compra d’un habitatge:

1. Despeses de notaria: Els honoraris notarials estan regulats i varien entre 600 i 875 euros, depenent del valor de la propietat. Per exemple, per a un habitatge de 100.000 euros el cost podria rondar els 850 euros.

2. Registre de la propietat: Inscriure l’escriptura també té un cost que oscil·la entre 400 i 650 euros, segons el valor de l’immoble.

3. Gestoria: Aquest servei és opcional, però recomanable per facilitar tràmits. Sol ser una despesa aproximada a 300 euros.

4. Impostos: Per a habitatges nous, l’IVA és el principal impost, que se situa al 10% En el cas d’immobles usats, s’aplica l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), amb taxes que varien entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.

5. Despeses Addicionals: Si se sol·licita una hipoteca, s’han de considerar altres despeses com la taxació (250 a 600 euros) i la possible comissió d’obertura, que pot assolir el 2% del capital prestat.

En comprar un habitatge, les despeses totals poden sumar entre el 10% i el 12% del preu de la propietat.

Aquest percentatge inclou tots els costos esmentats i varia segons la ubicació i el tipus d’immoble, per la qual cosa és essencial planificar adequadament aquestes despeses abans de fer la compra.

La modificació de l’escriptura d’un habitatge és un procediment legal essencial per actualitzar i ajustar els detalls d’una propietat, com ara la distribució, la superfície o la titularitat, però, atès que implica ajustaments legals i administratius, és crucial entendre qui poden fer aquests canvis. , els passos necessaris i els costos associats.

A Feliu&Franquesa t’expliquem tot el que cal saber sobre això.

Passos per modificar l’escriptura d’un habitatge

1. Documentació necessària: Per iniciar el procés, necessitareu una còpia de les escriptures actuals i els documents d’identitat corresponents. A més, hauràs de preparar les despeses relacionades amb la notaria i la inscripció al Registre de la Propietat.

2. Passos a seguir: Primer, cal redactar la modificació per un notari, que formalitzarà l’acord i actuarà com a testimoni. Posteriorment, l’escriptura modificada ha de ser inscrita al Registre de la Propietat. És fonamental abonar els impostos pertinents abans de completar aquest pas. Si no esteu familiaritzats amb aquests tràmits, contractar un gestor especialitzat pot ser útil.

Temps i costos de la modificació

● Temps de tràmit: Generalment, el Registre de la Propietat despatxa els documents en un termini de 15 dies hàbils des de la presentació completa, sempre que tots els requisits legals i fiscals estiguin complets. El procés notarial sol ser ràpid un cop feta la cita i la formalització de l’escriptura.
● Costos: Les despeses inclouen:
○ Notaria: Els aranzels notarials es calculen en funció del valor del bé i el nombre de folis. Per exemple, una escriptura pública per a un immoble de 250.000 euros podria costar aproximadament 460 euros, a més a més d’un càrrec addicional per folis i còpies.
○ Registre de la Propietat: Els aranzels per a la inscripció també varien segons el valor de l’immoble, amb un rang que va des de 24,04 euros fins a 2.181,67 euros. El cost mitjà acostuma a estar entre 600 i 1.000 euros.

Responsabilitat de les despeses

En general, en una compravenda, el venedor sol cobrir les despeses de l’escriptura, mentre que el comprador assumeix els costos d’inscripció al Registre. En el cas d’herències o donacions, els hereus o donataris són responsables d’aquestes despeses.

Impostos relacionats

La modificació d’escriptures pot implicar el pagament de diversos impostos:

● IVA o Impost de Transmissions Patrimonials per a habitatges de nova promoció o de segona mà, respectivament.
● Impost de successions i Donacions i plusvàlua municipal si la propietat s’ha rebut per herència.

Actualització d’escriptures
És recomanable actualitzar les escriptures en casos com la mort del propietari, canvis en l’ús de l’immoble, o la transferència de titularitat. Aquest procés assegura que la informació oficial reflecteixi la realitat actual de l’immoble i protegeix contra possibles conflictes legals.

Realitzar aquests tràmits correctament garanteix que la titularitat i els detalls de la propietat estiguin actualitzats i en ordre, evitant futurs problemes legals.

Per llogar un habitatge de manera segura, és crucial parar atenció tant a l’inquilí com al contracte d’arrendament. Una anàlisi prèvia del candidat i un contracte ben redactat poden prevenir problemes futurs.

Però què passa quan no es prenen les precaucions adequades? Què fer front a un llogater morós sense contracte? Aquí t’ho expliquem.

Inquilí sense contracte d’arrendament
Llogar sense un contracte escrit implica un gran risc, ja que totes les garanties depenen del que s’ha acordat verbalment. Això pot portar a disputes sobre allò pactat a causa de canvis en els interessos o records de les parts involucrades.
La Llei d’arrendaments urbans (LAU) estableix que, sense un contracte escrit, el lloguer té una vigència d’un any. Després, l’inquilí pot sol·licitar pròrrogues anuals fins a assolir cinc anys, sempre que hagi entrat al pis després del 6 de juny de 2013.

Què passa si un llogater sense contracte no paga?
Encara que no hi hagi un contracte escrit, hi ha un acord verbal que forma un contracte. Si l’inquilí no paga, es pot desnonar. Tot i això, provar l’existència d’aquest acord en un procés judicial pot ser complicat. Les proves més comunes inclouen registres de pagaments bancaris. Si els pagaments es van fer en efectiu, es necessitaran altres evidències com ara testimonis, correus electrònics, factures de subministraments o missatges.

Si no es pot demostrar la relació d‟arrendament, l‟arrendador haurà de presentar una demanda de desnonament per precari, sense poder exigir les rendes pendents.

Puc desallotjar un llogater sense contracte?
Sí, és possible desallotjar un llogater sense contracte. El procediment és semblant al desallotjament d’un arrendatari amb contracte escrit. La manera de fer-ho és la següent:

1. Avís a l’inquilí: Informar l’inquilí sense contracte, preferiblement mitjançant burofax, que ha d’abandonar l’immoble, explicant-ne el motiu i el termini.

2. Via judicial: Si l’avís no té efecte, s’ha d’interposar una demanda amb totes les proves necessàries que justifiquin el desnonament.

3. Notificació i data de llançament: Es rebrà una notificació amb la data de llançament per reprendre la possessió de limmoble.

Com desallotjar un llogater sense contracte?
Si el llogater no paga, el primer és intentar resoldre la situació mitjançant el diàleg. Si no funciona, cal prendre mesures legals:

1. Comunicar a l’inquilí amb 30 dies d’antelació que cal abandonar l’habitatge. Si hi ha motius de pes, com molèsties als veïns o danys a la propietat, n’hi haurà prou amb set dies. La comunicació s’ha de fer per burofax.

2. Si no se soluciona, acudir a la via legal i interposar una demanda. Necessitareu un poder general per a plets, sol·licitud de cobrament per impagaments, justificants d’impagaments i còpia de les escriptures de l’habitatge.

3. Reunir totes les proves possibles que demostrin la relació de lloguer: factures, missatges, correus electrònics, testimonis, etc.

Quant es triga a desallotjar un llogater sense contracte?
El desnonament per impagament de lloguer a Espanya té un termini mínim de sis mesos, tot i que el procés se sol prolongar. La mitjana és de 7-8 mesos, podent estendre’s a més de 12 mesos. En el cas de desallotjaments d’inquilins morosos sense contracte, aquest termini pot ser encara més gran depenent de les proves disponibles sobre el lloguer.

 

 

Per obtenir els plànols d‟un habitatge, es pot seguir un procés que inclou diverses fonts i mètodes, depenent del cas particular. Aquests plànols són essencials per conèixer l’estructura i la distribució exacta de la propietat, especialment útils per a reformes, compravenda, sol·licitud de llicències d’obra, hipoteques o assegurances de la llar. A Feliu&Franquesa t’expliquem com aconseguir fàcilment els plànols de casa teva.

Importància dels plànols d’un habitatge

Els plànols proporcionen informació precisa sobre les dimensions i la distribució de la propietat. Amb ells, es poden evitar errors costosos, com perjudicar un mur de càrrega o una canonada durant una reforma. També són necessaris per a tràmits legals i administratius.

Mètodes per obtenir els plànols

Comunitat de propietaris:

• Ideal per a immobles en propietat horitzontal.
• L’administració de la comunitat pot tenir els plànols i lliurar-los gratuïtament.

Arquitecte o constructor:

• Si l’habitatge és recent, els plànols poden estar a les mans de l’arquitecte o l’empresa constructora.
• Normalment es lliuren sense cost a propietaris o compradors interessats.

Col·legi d’Arquitectes:

• Els projectes solen estar arxivats en aquestes escoles.
• L’accés i les polítiques varien segons cada institució.

Ajuntament:

• Cada ajuntament té les seves normes, però és comú que guardin els plànols d’immobles al territori.
• Es pot requerir el pagament d’una taxa.

Cadastre:

• Es poden obtenir plànols des de la seva pàgina web introduint la referència cadastral.
• Permet cerques per diverses categories geogràfiques.

Registre de la Propietat:

• És probable que l’immoble estigui inscrit aquí.
• La sol·licitud es pot fer presencial o en línia, justificant un interès legítim.

 

Informació necessària per a la sol·licitud

Per sol·licitar els plànols, generalment es requereix l’adreça de l’immoble, dades personals del sol·licitant, referència cadastral i identificació registral.

 

Temps i cost

El temps per obtenir els plànols varia entre uns dies i unes quantes setmanes, depenent de l’entitat i el mètode de sol·licitud. Els costos oscil·len entre 10 i 200 euros, i són més barats al Cadastre i més cars a través d’arquitectes o constructors.

 

Si els plànols no existeixen

Si no es poden obtenir els plànols originals o si la propietat ha patit modificacions no registrades, es pot contractar un professional per realitzar un aixecament de plànols actualitzat, reflectint les mesures i la distribució actuals de l’immoble.

 

 

L’interès en l’energia renovable està creixent entre els propietaris, la qual cosa es reflecteix també en un augment a les comunitats de veïns que volen comptar amb instal·lacions d’autoconsum renovable. Això permet compartir l’energia generada i reduir les despeses, especialment les relacionades amb el consum elèctric. A Feliu&Franquesa us expliquem com obtenir permisos per a panells solars en propietats compartides.

 

Aquesta demanda creixent ha impulsat una oferta diversificada de panells solars fotovoltaics al mercat. Cada dia es llancen nous models, incentivant-ne la instal·lació. Abans de procedir a la instal·lació, però, és crucial considerar diversos aspectes:

 

Caràcter d’element comú de la zona d’instal·lació de l’edifici

Els panells solars solen instal·lar-se a la teulada o la façana de l’edifici, que són considerats elements comuns segons l’article 396 del Codi civil. Aquest caràcter d’element comú pot generar conflictes quan alguns propietaris volen instal·lar panells de manera particular, ja que la comunitat ha d’aprovar totalment la decisió. A comunitats de xalets adossats, sorgeixen més dubtes sobre la propietat de les cobertes, però, generalment, també són considerades comunes i requereixen l’aprovació comunitària per a qualsevol instal·lació.

 

Adopció de l’acord

Atès que les cobertes són elements comuns, qualsevol instal·lació de panells solars requereix un acord comunitari. La Llei de propietat horitzontal (LPH) estableix diferents majories segons el tipus d’instal·lació:

• Acord per un terç dels propietaris: per a instal·lacions privatives d’energies renovables, segons l’article 17.1 de la LPH, cal acordar un terç dels propietaris i les quotes de participació.
• Acord per majoria simple: per a instal·lacions comunitàries d’energies renovables, l’article 17.2 de la LPH requereix el vot favorable de la majoria simple de propietaris i quotes.
• Acord per tres cinquens: en casos on cal utilitzar l’espai d’un edifici adjacent, l’article 17.3 de la LPH exigeix ​​l’acord de tres cinquens dels propietaris i les quotes.
• Unanimitat: per a instal·lacions que impliquin servituds recíproques entre dues comunitats, cal unanimitat de les dues comunitats.

 

Obligació de pagament

Pel que fa als costos, els propietaris que hagin votat a favor d’una instal·lació privativa seran responsables del pagament. Per a instal·lacions comunitàries, tots els propietaris han de contribuir, inclòs el dissident.

 

Per assegurar l’èxit d’un contracte de lloguer, és crucial fer un estudi de solvència dels possibles llogaters. Aquesta anàlisi és essencial tant per a la seguretat financera del propietari com per a una experiència de lloguer satisfactòria i sense problemes per a totes dues parts. A Feliu&Franquesa t’expliquem tot el que has de saber sobre aquest estudi.

L’estudi de solvència avalua diversos criteris financers i de comportament del candidat i proporciona una base sòlida per a decisions informades.

Què és un estudi de solvència?

L’estudi de solvència analitza les finances del futur llogater per determinar si el lloguer pot pagar sense que això suposi més d’un percentatge específic dels seus ingressos. És una mesura preventiva que ajuda el propietari a seleccionar l’inquilí adequat, assegurant que aquest pugui fer front als pagaments mensuals i a despeses imprevistes.

Com es pot verificar la solvència d’un llogater?

Per verificar la solvència, es revisa si el candidat, ja sigui treballador per compte d’altri, autònom, pensionista o funcionari, reté almenys el 60% dels ingressos després de pagar el lloguer. També és essencial comprovar si el candidat té deutes, ja que això afectarà la capacitat real de pagament.

Avantatges de l’estudi de solvència

1. Menor risc d’impagament: conèixer les finances dels candidats protegeix contra possibles impagaments.
2. Tranquil·litat: avaluar la situació econòmica passada i present de l’inquilí ajuda a predir-ne la viabilitat.
3. Estalvi de temps: filtrar llogaters potencials evita visites innecessàries a l’immoble.

 

Estudi de solvència online

Gràcies a serveis com el certificat d’inquilí no morós d’algunes agències, és possible fer un estudi de solvència online de manera ràpida, obtenint resultats en menys d’un dia laborable. Aquest certificat pot ser un requisit per llogar l’habitatge, permetent filtrar els interessats de manera eficaç.

 

Quant costa un certificat de solvència?

El preu d‟un certificat de solvència varia segons l‟agència que l‟emeti.

 

En qualsevol cas, fer un estudi de solvència és una pràctica fonamental que proporciona seguretat i facilita la gestió del lloguer, beneficiant tant el propietari com l’inquilí.

El mercat immobiliari espanyol continua experimentant una alça en els preus tant a la compravenda com al lloguer d’habitatges. Tot i això, moltes persones opten per llogar a causa de la flexibilitat que ofereix per canviar de residència segons les seves necessitats al llarg de la vida. Tot i això, en casos de necessitat justificada, els propietaris poden recuperar les seves propietats llogades, donant lloc al desnonament per aquesta causa. A Feliu&Franquesa t’expliquem quins són els passos legals per recuperar el teu habitatge llogat.

 

Els contractes de lloguer d’habitatge habitual es renoven automàticament anualment, llevat que l’inquilí manifesti el contrari, fins a assolir una durada mínima de cinc anys. La possibilitat de renunciar a aquesta pròrroga anual només recau en l’inquilí, mentre que el propietari ha de suportar la pròrroga obligatòria durant aquest període, que s’estén si l’arrendador és una persona jurídica a set anys.

 

La Llei d’arrendaments urbans estableix que el propietari pot recuperar l’habitatge per a ús propi o dels seus familiars de primer grau, comunicant-ho al llogater amb almenys dos mesos d’antelació a la data de necessitat. És crucial que el propietari justifiqui i demostri aquesta necessitat de manera legítima.

 

En cas que el propietari no ocupi l’habitatge en el termini estipulat, el llogater pot exigir la renovació del contracte sota les mateixes condicions. A més, pot ser indemnitzat per despeses de desallotjament i reocupació, així com rebre una compensació equivalent a una mensualitat per cada any restant del contracte.

 

L’inquilí només es pot oposar al desallotjament si l’arrendador no compleix tots els requisits legals establerts. Si no, ha d’abandonar l’habitatge dins el termini acordat o establert per la llei. En cas de resistència, el propietari pot recórrer als tribunals per iniciar un procés de desnonament, amb possibles condemnes a costes i compensacions per danys.