Categoría: Assessorament

El certificat d’imputacions és un document oficial proporcionat per l’Agència Tributària que ofereix informació sobre els ingressos obtinguts per una persona en un període fiscal determinat. Aquest document inclou detalls com salaris, interessos bancaris, dividends i altres rendiments, així com les retencions aplicades, les deduccions corresponents i el resultat de la declaració. És fonamental per complir les obligacions fiscals i s’utilitza principalment per a la declaració de la renda.

A Feliu&Franquesa t’expliquem el seu ús i els tràmits essencials.

El certificat d’imputacions té diversos usos. Permet verificar la situació tributària d’un contribuent i confirmar que no hi ha deutes ni sancions pendents amb l’Agència Tributària. A més, pot ser requerit per accedir a ajuts econòmics, beques o subvencions, ja que proporciona informació sobre els ingressos familiars. També pot ser sol·licitat en situacions com el lloguer d’un habitatge, on cal demostrar la capacitat econòmica per fer front al pagament de la renda, o a la sol·licitud d’un préstec, perquè algunes entitats financeres el fan servir per avaluar la solvència del sol·licitant .

Hi ha diverses maneres de sol·licitar aquest certificat. Es pot obtenir de manera presencial demanant una cita a l’Agència Tributària, ja sigui trucant als números de contacte o a través de la pàgina web. Si es prefereix fer-ho en línia, cal comptar amb Cl@ve PIN o un certificat electrònic. Els passos per obtenir-lo són els següents: accedir al portal web de l’Agència Tributària, seleccionar l’opció de “Certificats”, triar “Certificats tributaris” i, finalment, completar la sol·licitud amb la identificació corresponent.

Per fer la sol·licitud, cal comptar amb el DNI o NIE vigent, el número de referència de l’esborrany de la renda o les dades fiscals de l’any en qüestió. Aquest procediment facilita l’obtenció de la informació fiscal necessària per complir les obligacions tributàries i dur a terme altres tràmits administratius o financers.

Comprar una propietat és una decisió important que requereix una anàlisi detallada, especialment quan es tracta d’edificacions antigues. A Espanya, qualsevol immoble amb més de 50 anys s’ha de sotmetre a una inspecció tècnica d’edificis (ITE), que és una avaluació obligatòria. Però, què passa si un edifici no supera aquesta inspecció? A Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

La Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE) és una revisió requerida per les autoritats espanyoles per garantir que els edificis siguin segurs i estiguin en condicions habitables. Durant la inspecció, s’avaluen aspectes estructurals de l’immoble com esquerdes, humitats o filtracions d’aigua, entre altres problemes que puguin posar en risc la seguretat dels ocupants. La finalitat de la ITE és assegurar que els habitatges compleixin les normatives de seguretat vigents.

Si l’edifici no aprova la ITE, es poden aplicar sancions econòmiques, que varien segons la localitat, i oscil·len entre els 6.000 i els 90.000 euros. Aquesta situació pot ser un inconvenient per al comprador, o fins i tot per al propietari, si el comprador decideix no procedir amb l’adquisició. En cas que l’immoble no passi la inspecció, caldrà contractar un arquitecte per fer les reparacions necessàries, cosa que podria generar costos addicionals, depenent de la magnitud dels danys trobats.

És obligatori superar la ITE en dues situacions específiques: quan ho exigeix ​​l’ajuntament o si se sol·licita una subvenció per a l’edifici. Si la inspecció no s’aprova, la sanció més comuna és una multa de 6.000 euros, encara que aquesta xifra pot variar. A més de la multa, podrien sorgir altres problemes, com ara la dificultat per obtenir finançament a través d’una hipoteca o la paralització del procés de venda. En cas que no hi hagi documentació de la ITE, això podria indicar que l’edifici mai no va ser inspeccionat, cosa que podria generar incertesa respecte al seu estat real.

Per tant, assegurar-se que l’immoble té la certificació adequada de la ITE és fonamental per evitar sorpreses i garantir tant la seguretat com l’èxit de la compra.

El lloguer d‟un habitatge pot generar conflictes, especialment quan sorgeixen problemes de manteniment o desperfectes. Molts llogaters es qüestionen si tenen dret a deixar de pagar la renda com a forma de pressió perquè el propietari repari l’habitatge. Tot i això, la legalitat d’aquesta acció està subjecta a normatives específiques que regulen les obligacions tant de l’arrendador com de l’arrendatari. Aleshores, és legal suspendre el pagament del lloguer per desperfectes a l’habitatge?

A Feliu&Franquesa responem a aquesta pregunta.

D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendador té l’obligació de fer les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable, sense que això impliqui un augment de la renda. Tot i això, l’arrendador no és responsable de reparar els danys causats per l’inquilí. D’altra banda, l’arrendatari s’ha d’encarregar de les reparacions petites derivades de l’ús habitual de l’habitatge.

Pel que fa a la pregunta de si es pot deixar de pagar el lloguer a causa de desperfectes, la resposta és no. Suspendre el pagament de la renda pot ser motiu perquè el propietari resolgui el contracte de lloguer i iniciï un procés de desnonament per impagament. De fet, no hi ha justificacions legals que donen suport al no pagament del lloguer en aquests casos.

Si el propietari no fa les reparacions necessàries, el primer que ha de fer l’inquilí és notificar per escrit a l’arrendador sobre el desperfecte. Si no hi ha resposta, es pot presentar una reclamació judicial o fins i tot sol·licitar la resolució del contracte de mutu acord. En situacions urgents, l’arrendatari pot fer les reparacions necessàries i reclamar-ne el cost al propietari, sempre que se l’hagi informat prèviament.

Segons la nova legislació, l’arrendatari ha de comunicar al propietari qualsevol necessitat de reparació com més aviat millor. En casos urgents, l’inquilí té dret a fer les reparacions necessàries i exigir-ne el reemborsament. Tot i que la llei no especifica un termini exacte perquè el propietari faci les reparacions, l’arrendador ha de complir la seva obligació en un temps raonable, i si no ho fa, l’inquilí pot recórrer a mesures legals.

L’usdefruit és un concepte clau a l’àmbit de la propietat immobiliària. Es refereix al dret d’usar i gaudir d’un bé immoble sense ser-ne el propietari, cosa que implica una sèrie de drets i responsabilitats per a la persona que l’ostenta. En aquest context, és fonamental entendre com funciona el contracte d’usdefruit i què ha d’incloure per ser legal, a Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

Un contracte d’usdefruit és un document formal mitjançant el qual el propietari d’un bé concedeix a una altra persona (o diverses) el dret a utilitzar-lo i beneficiar-se’n, sigui de manera gratuïta o bé a canvi d’un preu.

Aquest tipus d‟acord involucra dues parts: l‟usufructuari, qui gaudirà del bé, i el propietari, qui transfereix aquest dret.

Aquest tipus de contracte es fa servir quan una de les parts decideix cedir el dret d’ús d’un immoble, sigui de forma temporal o vitalícia. A més, hi ha situacions legals, com l’usdefruit del cònjuge vidu, en què la llei estableix aquest dret sense necessitat d’un contracte privat.

El contracte d’usdefruit ha d’incloure diverses clàusules essencials. Entre elles hi ha les dades de les parts involucrades, una descripció de l’immoble, la durada de l’usdefruit, les condicions per finalitzar el dret, si hi ha un preu associat o si és gratuït, i les obligacions d’ambdues parts. En alguns casos, aquest contracte s’ha d’elevar a escriptura pública davant de notari, especialment si l’usdefruit és gratuït.

La durada de l’usdefruit pot ser determinada, és a dir, per un temps específic, o vitalícia, cosa que significa que s’estén durant la vida de l’usufructuari. Si l’usdefruit és vitalici, no es pot heretar; en morir l’usufructuari, el dret s’extingeix i el propietari passa a disposar del bé.

Finalment, encara que un usdefruit es pot formalitzar en un contracte privat si és onerós, en cas de ser gratuït, s’ha d’elevar a escriptura pública per garantir-ne la validesa.

Si et decideixes a llogar propietats, has de comprendre el concepte de dipòsit en garantia, que s’estableix al contracte d’arrendament i que actua com una protecció per assegurar que l’inquilí compleixi les seves obligacions.

A Feliu&Franquesa analitzem detalladament què implica aquest dipòsit i com en pots optimitzar l’ús en la gestió de lloguers.

El dipòsit en garantia és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura al propietari en signar un contracte d’arrendament. Aquesta suma serveix com a garantia contra possibles danys, incompliments contractuals o impagaments. Generalment, si en finalitzar el contracte no hi ha inconvenients, aquest dipòsit es torna a l’inquilí.

La quantitat del dipòsit pot variar segons la durada de l’arrendament i el tipus de propietat i, des del punt de vista comptable, el dipòsit en garantia es considera un actiu, ja que representa un dret a favor de l’arrendador. És important recordar que, com que és un deute, no està subjecte a impostos com l’IVA.

El dipòsit no s’ha de considerar com un avenç de renda; sinó que és una quantitat a part. En concloure el contracte, l’arrendatari té un període per verificar l’estat de l’immoble durant el qual es reté el dipòsit. Si no hi ha danys, aquesta quantitat s’ha de tornar íntegrament.
Aquest dipòsit protegeix tant l’arrendador, en oferir una compensació per danys o deutes, com l’arrendatari, garantint que el propietari compleixi les seves responsabilitats contractuals.

Tot i que no és obligatori emetre una factura electrònica per als dipòsits en garantia, es recomana que l’arrendatari signi un rebut en el moment de rebre’l.

La gestió del dipòsit la pot fer el propietari o un tercer especialitzat, com a agents de dipòsits o empreses d’administració d’immobles, que asseguren un maneig adequat.

El dipòsit pot no ser reemborsat en situacions com:

● Despeses de neteja de l’immoble.
● Reparacions per danys.
● Deutes per rendes impagades.
● Incompliment del temps d’estada estipulat.

Amb aquesta comprensió del dipòsit en garantia, pots aplicar aquesta informació a la teva pràctica professional. Considera també l’opció de fer servir eines de programari que facilitin la gestió de lloguers, optimitzant processos i estalviant temps en tasques administratives.

En els darrers anys, nombroses promotores i constructores a Espanya s’han enfrontat a problemes financers, deixant al seu pas impagaments a proveïdors, edificis inacabats i famílies que no han pogut accedir a casa seva.

Tot i que el sector immobiliari ha mostrat signes de recuperació, encara persisteixen dificultats. El juliol del 2024, per exemple, una promotora amb seu a Madrid, va sol·licitar el concurs de creditors a causa de l’augment de costos de construcció i deutes acumulats. Aquesta situació va afectar més de 660 habitatges a Madrid i localitats properes, deixant molts compradors en uns llimbs.

Per als que han invertit en un habitatge afectat pel concurs, sorgeixen moltes preguntes: què implica això? És possible recuperar els diners invertits? Quina documentació es requereix? Qui es responsabilitza dels possibles danys a la propietat?

A Feliu&Franquesa intentarem aclarir aquests dubtes.

El concurs de creditors és un procés legal que cerca trobar solucions per a empreses que no poden complir amb les seves obligacions financeres. Aquest procés es duu a terme en un jutjat especialitzat i es designa un administrador concursal que supervisa la situació financera i les operacions del deutor. El resultat pot ser un acord per reestructurar els deutes o, en el pitjor dels casos, la liquidació d’actius per saldar comptes amb els creditors.

Els compradors poden optar per resoldre el contracte si hi ha retards significatius en el lliurament, cosa que els permetria recuperar la seva inversió a través d’un aval bancari o segur, però és essencial reunir ràpidament tota la documentació pertinent.

Si el comprador decideix continuar amb la compra, és important continuar complint els pagaments pendents, sota la supervisió de l’administrador concursal. Els problemes financers del promotor no haurien d’afectar la qualitat del producte final, ja que hi ha mecanismes per garantir-ne la continuïtat.

En cas que l’habitatge ja estigui en possessió del comprador, hi ha garanties legals que protegeixen contra defectes de construcció, la responsabilitat dels quals recau en el promotor, independentment de la seva situació financera.

Si l’immoble queda a mig construir, el contracte de compravenda inclourà clàusules que permeten l’execució d’avals, assegurant així la devolució de les quantitats pagades. No obstant això, sempre es recomana cercar assessorament legal per manejar aquestes situacions de manera efectiva.

Tenir un pati exterior no només millora l’estètica d’un edifici, sinó que també aporta nombrosos avantatges per a la qualitat de vida dels residents. Aquest espai és perfecte per relaxar-se o socialitzar amb amics, oferint una varietat de beneficis amb molt poques exigències.

A Feliu&Franquesa us presentem alguns aspectes clau a considerar en dissenyar un pati exterior.

1. Estableix objectius i organitza l’espai
Abans d’iniciar el disseny, és fonamental definir què vols aconseguir amb el pati. Si la vostra intenció és crear un lloc per fer exercici o un per a la relaxació, això influirà en el disseny. Conèixer les dimensions de l’àrea disponible us ajudarà a determinar quines activitats podeu implementar. Optimitzar cada racó és essencial per aconseguir un ambient acollidor i funcional, cosa que es tradueix en una millor qualitat de vida.

2. Selecciona materials i sòl
Escollir els materials adequats és crucial. Han de ser duradors i resistents a les inclemències del temps, sobretot el terra, que és el més exposat. Els terres antilliscants són una excel·lent opció. Materials com la fusta, pedra, formigó i rajoles són habituals, i la seva elecció s’ha d’alinear amb l’estil que vols assolir.

3. Vegetació
La inclusió de plantes és vital per aportar calma a l’espai. És preferible optar per un nombre reduït d’espècies visualment atractives i fàcils de cuidar. Les plantes no només aporten colors i aromes, sinó que també milloren el benestar dels residents.

4. Mobiliari i accessoris
Escolliu mobles còmodes i resistents a l’exterior. Els coixins poden aportar confort i estil, i inclou elements decoratius com testos, escultures i pèrgoles, així com característiques addicionals com a fonts o fogueres que facin l’espai més acollidor.

5. Il·luminació
La il·luminació és essencial per gaudir del pati a la nit. Varia els tipus de llums —des de focus fins a llums de paret— per crear un ambient acollidor i destacar les teves àrees preferides.

6. Manteniment
Selecciona plantes i materials de baix manteniment i estableix un pla de neteja regular.

Dissenyar un pati exterior és una aventura que pot enriquir la teva vida i augmentar el valor de la teva propietat. Seguint aquests consells i ajustant-los al teu gust, podràs crear un espai bonic i funcional que gaudiràs durant anys.

Quan es tracta de comunitats de veïns, és comú que comptin amb els seus propis estatuts. Si estàs considerant una operació immobiliària, és fonamental revisar aquests documents amb deteniment per comprendre les normes que regiran la teva propietat i les despeses associades.

Els estatuts no són obligatoris, però la presència és habitual. És important saber on trobar-los i quins aspectes són crucials en revisar-los, i a Feliu&Franquesa t’ho expliquem tot.

Com consultar els estatuts de la comunitat
Una de les maneres més directes d’obtenir una còpia dels estatuts és sol·licitar-la al president de la comunitat o a l’administrador de finques. Generalment, tots dos tindran accés a aquest document, ja que són els encarregats de fer complir les normes establertes. Si esteu interessats a adquirir una propietat en aquesta comunitat, és probable que us proporcionin els estatuts sense inconvenients.

Registre de Propietat
Si per alguna raó no aconsegueixes obtenir-los, pots recórrer al Registre de la Propietat, on sovint estan inclosos en l’escriptura de divisió horitzontal. Tot i que no és obligatori registrar aquests documents, la seva inscripció és vital perquè tinguin validesa davant de tercers. Això vol dir que, si compres un immoble i els estatuts no estan registrats, no estaràs obligat a complir les seves disposicions.

Conseqüències de la manca de registre
Segons l’article 5 de la Llei de propietat horitzontal (LPH), els estatuts no afecten tercers si no hi estan inscrits. Per tant, només els propietaris que hagin participat en la seva signatura estan obligats a complir-los. Si no hi ha estatuts registrats, els propietaris només estaran subjectes a la LPH i altres normatives pertinents.

Costos de registre
El cost de registrar els estatuts d’una comunitat es regula a través d’un Reial decret que estableix un aranzel per als registradors de la propietat. Aquest aranzel només s’aplica si els estatuts es creen després de la inscripció del règim de propietat horitzontal. Les tarifes varien segons el valor de la propietat i es redueixen en un 70% per a les modificacions que afectin els elements ja existents.

És essencial informar-te sobre els estatuts de la comunitat abans de comprar un immoble per assegurar-te que coneixes les normes i possibles despeses que et podries enfrontar.

L’adquisició d’un habitatge implica molt més que només la hipoteca. Hi ha diverses despeses i tributs que cal considerar per completar el procés de compra i convertir-se en propietari.

A Feliu&Franquesa t’expliquem quant costa realment comprar un habitatge.

Algunes de les despeses essencials inclouen la taxació de la propietat, els honoraris del notari, el registre i diversos impostos (com l’IVA o l’ITP). En general, es recomana comptar amb estalvis que oscil·lin entre el 10 i el 12% del valor de l’habitatge, encara que això varia segons la comunitat autònoma i el tipus d’immoble. Aquestes despeses són obligatòries i la quantitat dependrà de si es tracta d’una casa nova o de segona mà, així com del preu de l’immoble.

Aquestes són les principals despeses relacionades amb la compra d’un habitatge:

1. Despeses de notaria: Els honoraris notarials estan regulats i varien entre 600 i 875 euros, depenent del valor de la propietat. Per exemple, per a un habitatge de 100.000 euros el cost podria rondar els 850 euros.

2. Registre de la propietat: Inscriure l’escriptura també té un cost que oscil·la entre 400 i 650 euros, segons el valor de l’immoble.

3. Gestoria: Aquest servei és opcional, però recomanable per facilitar tràmits. Sol ser una despesa aproximada a 300 euros.

4. Impostos: Per a habitatges nous, l’IVA és el principal impost, que se situa al 10% En el cas d’immobles usats, s’aplica l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), amb taxes que varien entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.

5. Despeses Addicionals: Si se sol·licita una hipoteca, s’han de considerar altres despeses com la taxació (250 a 600 euros) i la possible comissió d’obertura, que pot assolir el 2% del capital prestat.

En comprar un habitatge, les despeses totals poden sumar entre el 10% i el 12% del preu de la propietat.

Aquest percentatge inclou tots els costos esmentats i varia segons la ubicació i el tipus d’immoble, per la qual cosa és essencial planificar adequadament aquestes despeses abans de fer la compra.

La modificació de l’escriptura d’un habitatge és un procediment legal essencial per actualitzar i ajustar els detalls d’una propietat, com ara la distribució, la superfície o la titularitat, però, atès que implica ajustaments legals i administratius, és crucial entendre qui poden fer aquests canvis. , els passos necessaris i els costos associats.

A Feliu&Franquesa t’expliquem tot el que cal saber sobre això.

Passos per modificar l’escriptura d’un habitatge

1. Documentació necessària: Per iniciar el procés, necessitareu una còpia de les escriptures actuals i els documents d’identitat corresponents. A més, hauràs de preparar les despeses relacionades amb la notaria i la inscripció al Registre de la Propietat.

2. Passos a seguir: Primer, cal redactar la modificació per un notari, que formalitzarà l’acord i actuarà com a testimoni. Posteriorment, l’escriptura modificada ha de ser inscrita al Registre de la Propietat. És fonamental abonar els impostos pertinents abans de completar aquest pas. Si no esteu familiaritzats amb aquests tràmits, contractar un gestor especialitzat pot ser útil.

Temps i costos de la modificació

● Temps de tràmit: Generalment, el Registre de la Propietat despatxa els documents en un termini de 15 dies hàbils des de la presentació completa, sempre que tots els requisits legals i fiscals estiguin complets. El procés notarial sol ser ràpid un cop feta la cita i la formalització de l’escriptura.
● Costos: Les despeses inclouen:
○ Notaria: Els aranzels notarials es calculen en funció del valor del bé i el nombre de folis. Per exemple, una escriptura pública per a un immoble de 250.000 euros podria costar aproximadament 460 euros, a més a més d’un càrrec addicional per folis i còpies.
○ Registre de la Propietat: Els aranzels per a la inscripció també varien segons el valor de l’immoble, amb un rang que va des de 24,04 euros fins a 2.181,67 euros. El cost mitjà acostuma a estar entre 600 i 1.000 euros.

Responsabilitat de les despeses

En general, en una compravenda, el venedor sol cobrir les despeses de l’escriptura, mentre que el comprador assumeix els costos d’inscripció al Registre. En el cas d’herències o donacions, els hereus o donataris són responsables d’aquestes despeses.

Impostos relacionats

La modificació d’escriptures pot implicar el pagament de diversos impostos:

● IVA o Impost de Transmissions Patrimonials per a habitatges de nova promoció o de segona mà, respectivament.
● Impost de successions i Donacions i plusvàlua municipal si la propietat s’ha rebut per herència.

Actualització d’escriptures
És recomanable actualitzar les escriptures en casos com la mort del propietari, canvis en l’ús de l’immoble, o la transferència de titularitat. Aquest procés assegura que la informació oficial reflecteixi la realitat actual de l’immoble i protegeix contra possibles conflictes legals.

Realitzar aquests tràmits correctament garanteix que la titularitat i els detalls de la propietat estiguin actualitzats i en ordre, evitant futurs problemes legals.