Categoría: Assessorament

 

 En els darrers anys, ha augmentat la tendència de transformar locals comercials en habitatges, especialment en àrees urbanes on l’accés a l’habitatge és complicat. Això no obstant, aquest procés genera dubtes legals i urbanístics que no tots comprenen completament. A Feliu&Franquesa us expliquem el que diu la llei al respecte.

És crucial entendre la normativa vigent abans de llogar un local comercial amb fins residencials, ja que no tots els locals es poden convertir en habitatges. A continuació, aclarim les qüestions legals relacionades amb aquesta pràctica.

En primer lloc, la Llei d’arrendaments urbans (LAU) distingeix entre dos tipus de lloguer:

1. Lloguer d’habitatge habitual: fa referència al lloguer d’un immoble destinat exclusivament a ser la residència permanent d’un llogater. Aquesta categoria inclou, a més de l’habitatge, altres espais accessoris com ara trasters o places de garatge, sempre que es lloguin juntament amb la propietat principal.

2. Lloguer per a un altre ús: En aquest cas, el lloguer està destinat a una finalitat diferent de ser l’habitatge de l’inquilí, com passa amb els locals comercials. Segons l’article 3 de la LAU, aquest tipus de lloguer pot estar relacionat amb activitats industrials, comercials, professionals o recreatives, entre d’altres.

Així que, un local comercial o una oficina no pot ser llogat com a habitatge llevat que es realitzi el procediment adequat per canviar-ne l’ús. Aquest procés implica obtenir una llicència d’ocupació i una cèdula d’habitabilitat, que asseguren que l’immoble compleix els requisits mínims per ser habitat. A més, la cèdula permet contractar serveis bàsics i empadronar-se a l’immoble.

Per transformar un local en habitatge, cal seguir diversos passos. Primer, es fa un estudi de viabilitat del projecte. Després, se sol·licita l’autorització de l’ajuntament per al canvi d’ús i, si es concedeix, s’efectuen les obres necessàries. Posteriorment, s’obté la llicència de primera ocupació i la cèdula d’habitabilitat. Finalment, és obligatori inscriure el canvi d’ús al Registre de la Propietat.

Si un local es lloga com a habitatge sense comptar amb les llicències corresponents, es poden aplicar sancions econòmiques significatives, que poden arribar fins a 90.000 euros, a més d’altres conseqüències legals.

 

 

 

El sector de l’habitatge per a gent gran a Espanya es troba en una fase crítica, caracteritzada per un gran potencial de creixement, però també per reptes importants que en limiten el desenvolupament. Al llarg dels darrers anys, s’ha assenyalat que diversos factors frenen la consolidació d’aquest model com una opció viable tant per a inversors com per a operadors. En aquest context, diversos experts es van reunir recentment per discutir les perspectives del sector en un esdeveniment dedicat al tema. A Feliu&Franquesa t’oferim les principals conclusions.

El mercat espanyol d’habitatge per a gent gran encara està en les etapes inicials, amb un desenvolupament que avança de forma lenta. Tot i que algunes empreses del sector immobiliari han mostrat interès, la manca d’operadors especialitzats i consolidats continua sent una barrera significativa. A més, l‟augment dels costos de finançament i la diversitat de perfils dels usuaris dificulten la creació d‟un model estàndard. El risc associat a l’atenció de persones grans, fins i tot en modalitats no assistencials, difereix notablement d’altres tipus de projectes immobiliaris, cosa que fa que el model sigui més complex.

El mercat espanyol també és immadur comparat amb altres països europeus com Alemanya o França, on ja hi ha operadors establerts i la demanda està més estructurada. A Espanya, els nivells d’ocupació són inestables i la manca de dades fiables dificulta l’avaluació de la viabilitat financera del sector, especialment per als inversors tradicionals.

El procés d’inversió també es veu afectat per limitacions normatives i la competència pel sòl urbà. El desenvolupament de nous projectes enfronta barreres com els alts costos de construcció i una regulació encara en desenvolupament, amb algunes regions sense marcs legals clars. Els ritmes d’ompliment d’aquests projectes són més lents en comparació amb altres models immobiliaris, cosa que eleva els riscos per als inversors.

La gestió operativa és un altre repte clau per a l’èxit d’aquest sector. Espanya no té operadors amb l’experiència i els recursos necessaris per sostenir projectes a gran escala, cosa que incrementa la incertesa i els riscos financers. Tot i això, els experts coincideixen que, malgrat les dificultats, l’envelliment de la població i les tendències socials suggereixen que l’habitatge per a gent gran podria ser una solució clau a futur. Per avançar, és essencial comptar amb operadors especialitzats, un marc normatiu clar i dades fiables que ajudin a reduir els riscos associats al sector.

Quan una persona mor i deixa un habitatge en propietat, la situació hereditària pot complicar-se depenent de si hi ha testament i quants hereus estiguin involucrats. En molts casos, els hereus consideren llogar la propietat, atrets pels ingressos potencials que pot generar. Tot i això, sorgeixen dubtes sobre la possibilitat de llogar un habitatge abans que es resolgui completament l’herència. A Feliu&Franquesa us aclarim els punts clau.

En primer lloc, la propietat de l’habitatge heretat entra en un estat d'”herència jacent” després de la mort. Això significa que els béns queden en uns llimbs legals fins que els hereus acceptin o rebutgin l’herència. Mentrestant, tots els hereus tenen drets sobre l’habitatge, però cap no en pot disposar de manera individual sense l’acord dels altres.

Pel que fa a la possibilitat de llogar un immoble durant el període d’herència jacent, la resposta és afirmativa si tots els hereus hi estan d’acord. En aquest cas, el contracte d’arrendament ha de ser signat pels hereus com a representants de l’herència. Si no hi ha consens entre els hereus, la decisió es prendrà per majoria, encara que el contracte no podrà superar els sis anys sense un acord unànime.

Llogar la propietat abans de l’adjudicació pot ser una opció interessant per generar ingressos que ajudin a fer front als impostos derivats de l’herència, com l’impost de successions o la plusvàlua municipal. No obstant això, és important assenyalar que, encara que no és obligatori inscriure la propietat al Registre de la Propietat per llogar-la, fer-ho pot ser recomanable per evitar possibles problemes legals.

Pel que fa als aspectes fiscals, els ingressos generats pel lloguer han de ser declarats a l’IRPF. Les despeses associades a la propietat, com l’IBI, les taxes municipals i altres despeses de manteniment, es poden restar dels ingressos obtinguts, cosa que permet calcular el rendiment net que es tributa. A més, els hereus poden deduir l’amortització de la propietat com a despesa, cosa que pot optimitzar la declaració.

Finalment, si la propietat ja estava llogada abans de la mort, els hereus hauran de respectar el contracte d’arrendament en curs, llevat que s’hagi produït un usdefruit, i en aquest cas el contracte s’extingiria.

El Registre de la Propietat és una institució essencial en l’àmbit immobiliari, encarregada de brindar seguretat jurídica en la compravenda de béns immobles i altres drets reals. La seva principal funció és inscriure i publicitar actes jurídics relacionats amb propietats, com ara compravendes, hipoteques o embargaments, oferint informació actualitzada sobre titularitats i possibles càrregues. Aquest recurs és fonamental tant per a compradors com a venedors. A Feliu&Franquesa t’expliquem com consultar-ho.

Registre de la Propietat: Què és el i com funciona?

El Registre de la Propietat és un organisme públic gestionat per registradors, funcionaris vinculats al Ministeri de Justícia. Té com a objectiu registrar actes, contractes i resolucions que afectin béns immobles i els drets sobre aquests, com hipoteques i embargaments. El sistema proporciona seguretat jurídica al trànsit immobiliari, redueix costos i agilitza transaccions. Cada registre opera en una circumscripció territorial i organitza les dades per finques, creant un historial jurídic per a cadascuna.

Regulació i principis registrals

El funcionament del Registre es basa en la Llei Hipotecària i el reglament, que estableixen els actes susceptibles d’inscripció. A més, es fonamenta en principis clau com:

● Publicitat: Els actes inscrits són accessibles per a interessats legítims.

● Legalitat: Els registradors verifiquen la validesa dels títols.

● Legitimació: L’inscrit es presumeix exacte.

● Tracte successiu: Les inscripcions formen una cadena ininterrompuda.

● Fe pública registral: Protegeix tercers de bona fe que confiïn en la informació registrada.

Beneficis i costos

Inscriure una propietat no és obligatori, però sí recomanable per garantir seguretat jurídica i prevenir riscos, com ara vendes fraudulentes o embargaments indeguts. El cost varia segons el valor de l’immoble i es fixa segons l’Aranzel dels registradors.

Consultes i tràmits

Per conèixer les propietats d’una persona, podeu sol·licitar una nota de localització mitjançant certificat electrònic. Aquest tràmit permet identificar béns registrats a una localitat específica.

Registrar una propietat assegura la protecció de drets i facilita l’exercici d’accions legals en cas de conflicte i es converteix en un pas clau en el trànsit immobiliari.

En adquirir un habitatge d’obra nova, poden sorgir imprevistos com esquerdes, danys als acabats, fallades al sistema elèctric o a les canonades. Afortunadament, la legislació preveu una garantia d’obra nova, que protegeix el comprador davant d’aquests defectes. A Feliu&Franquesa et detallem la durada i la cobertura d’aquesta garantia.

La garantia en habitatges de nova construcció està regulada per la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que estableix diferents terminis segons el tipus de defecte. Els defectes estructurals, com problemes en la fonamentació o els pilars, estan coberts durant 10 anys, a través de la coneguda assegurança decennal. Els defectes constructius o d’instal·lacions que afectin l’habitabilitat, com ara humitats o fallades al sistema elèctric, tenen una garantia de 3 anys. Per acabar, els desperfectes en acabats, com acabats danyats, tenen un període de cobertura d’1 any.

Els terminis es comptabilitzen a partir del lliurament de l’obra, no des de l’adquisició de l’habitatge. Per tant, és essencial que els propietaris tinguin en compte la data de lliurament en fer una reclamació. A més, els compradors tenen fins a dos anys des que el desperfecte es faci visible per presentar la seva queixa, independentment que el període de garantia restant sigui més gran.

Pel que fa a la responsabilitat, la reparació dels defectes recau sobre tots els agents involucrats en la construcció, com ara arquitectes, constructors i promotors. Si s’identifica un responsable concret per la mala execució, aquesta part serà l’encarregada d’assumir els costos de reparació.

Per presentar una reclamació, és recomanable utilitzar un mitjà que deixi constància fefaent, com el burofax, en cas que s’hagi de recórrer a la via judicial. Si la reclamació es presenta dins el termini corresponent, el procés judicial pot obligar el promotor a reparar els defectes i cobrir les despeses legals.

Si els desperfectes afecten zones comunes de l’edifici, com ara el garatge o l’ascensor, la comunitat de propietaris s’ha d’encarregar de la reclamació al promotor per solucionar-lo. Les promotores solen disposar d’un servei d’atenció al client per gestionar aquestes situacions i resoldre els problemes de forma adequada.

El certificat d’imputacions és un document oficial proporcionat per l’Agència Tributària que ofereix informació sobre els ingressos obtinguts per una persona en un període fiscal determinat. Aquest document inclou detalls com salaris, interessos bancaris, dividends i altres rendiments, així com les retencions aplicades, les deduccions corresponents i el resultat de la declaració. És fonamental per complir les obligacions fiscals i s’utilitza principalment per a la declaració de la renda.

A Feliu&Franquesa t’expliquem el seu ús i els tràmits essencials.

El certificat d’imputacions té diversos usos. Permet verificar la situació tributària d’un contribuent i confirmar que no hi ha deutes ni sancions pendents amb l’Agència Tributària. A més, pot ser requerit per accedir a ajuts econòmics, beques o subvencions, ja que proporciona informació sobre els ingressos familiars. També pot ser sol·licitat en situacions com el lloguer d’un habitatge, on cal demostrar la capacitat econòmica per fer front al pagament de la renda, o a la sol·licitud d’un préstec, perquè algunes entitats financeres el fan servir per avaluar la solvència del sol·licitant .

Hi ha diverses maneres de sol·licitar aquest certificat. Es pot obtenir de manera presencial demanant una cita a l’Agència Tributària, ja sigui trucant als números de contacte o a través de la pàgina web. Si es prefereix fer-ho en línia, cal comptar amb Cl@ve PIN o un certificat electrònic. Els passos per obtenir-lo són els següents: accedir al portal web de l’Agència Tributària, seleccionar l’opció de “Certificats”, triar “Certificats tributaris” i, finalment, completar la sol·licitud amb la identificació corresponent.

Per fer la sol·licitud, cal comptar amb el DNI o NIE vigent, el número de referència de l’esborrany de la renda o les dades fiscals de l’any en qüestió. Aquest procediment facilita l’obtenció de la informació fiscal necessària per complir les obligacions tributàries i dur a terme altres tràmits administratius o financers.

Comprar una propietat és una decisió important que requereix una anàlisi detallada, especialment quan es tracta d’edificacions antigues. A Espanya, qualsevol immoble amb més de 50 anys s’ha de sotmetre a una inspecció tècnica d’edificis (ITE), que és una avaluació obligatòria. Però, què passa si un edifici no supera aquesta inspecció? A Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

La Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE) és una revisió requerida per les autoritats espanyoles per garantir que els edificis siguin segurs i estiguin en condicions habitables. Durant la inspecció, s’avaluen aspectes estructurals de l’immoble com esquerdes, humitats o filtracions d’aigua, entre altres problemes que puguin posar en risc la seguretat dels ocupants. La finalitat de la ITE és assegurar que els habitatges compleixin les normatives de seguretat vigents.

Si l’edifici no aprova la ITE, es poden aplicar sancions econòmiques, que varien segons la localitat, i oscil·len entre els 6.000 i els 90.000 euros. Aquesta situació pot ser un inconvenient per al comprador, o fins i tot per al propietari, si el comprador decideix no procedir amb l’adquisició. En cas que l’immoble no passi la inspecció, caldrà contractar un arquitecte per fer les reparacions necessàries, cosa que podria generar costos addicionals, depenent de la magnitud dels danys trobats.

És obligatori superar la ITE en dues situacions específiques: quan ho exigeix ​​l’ajuntament o si se sol·licita una subvenció per a l’edifici. Si la inspecció no s’aprova, la sanció més comuna és una multa de 6.000 euros, encara que aquesta xifra pot variar. A més de la multa, podrien sorgir altres problemes, com ara la dificultat per obtenir finançament a través d’una hipoteca o la paralització del procés de venda. En cas que no hi hagi documentació de la ITE, això podria indicar que l’edifici mai no va ser inspeccionat, cosa que podria generar incertesa respecte al seu estat real.

Per tant, assegurar-se que l’immoble té la certificació adequada de la ITE és fonamental per evitar sorpreses i garantir tant la seguretat com l’èxit de la compra.

El lloguer d‟un habitatge pot generar conflictes, especialment quan sorgeixen problemes de manteniment o desperfectes. Molts llogaters es qüestionen si tenen dret a deixar de pagar la renda com a forma de pressió perquè el propietari repari l’habitatge. Tot i això, la legalitat d’aquesta acció està subjecta a normatives específiques que regulen les obligacions tant de l’arrendador com de l’arrendatari. Aleshores, és legal suspendre el pagament del lloguer per desperfectes a l’habitatge?

A Feliu&Franquesa responem a aquesta pregunta.

D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendador té l’obligació de fer les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable, sense que això impliqui un augment de la renda. Tot i això, l’arrendador no és responsable de reparar els danys causats per l’inquilí. D’altra banda, l’arrendatari s’ha d’encarregar de les reparacions petites derivades de l’ús habitual de l’habitatge.

Pel que fa a la pregunta de si es pot deixar de pagar el lloguer a causa de desperfectes, la resposta és no. Suspendre el pagament de la renda pot ser motiu perquè el propietari resolgui el contracte de lloguer i iniciï un procés de desnonament per impagament. De fet, no hi ha justificacions legals que donen suport al no pagament del lloguer en aquests casos.

Si el propietari no fa les reparacions necessàries, el primer que ha de fer l’inquilí és notificar per escrit a l’arrendador sobre el desperfecte. Si no hi ha resposta, es pot presentar una reclamació judicial o fins i tot sol·licitar la resolució del contracte de mutu acord. En situacions urgents, l’arrendatari pot fer les reparacions necessàries i reclamar-ne el cost al propietari, sempre que se l’hagi informat prèviament.

Segons la nova legislació, l’arrendatari ha de comunicar al propietari qualsevol necessitat de reparació com més aviat millor. En casos urgents, l’inquilí té dret a fer les reparacions necessàries i exigir-ne el reemborsament. Tot i que la llei no especifica un termini exacte perquè el propietari faci les reparacions, l’arrendador ha de complir la seva obligació en un temps raonable, i si no ho fa, l’inquilí pot recórrer a mesures legals.

L’usdefruit és un concepte clau a l’àmbit de la propietat immobiliària. Es refereix al dret d’usar i gaudir d’un bé immoble sense ser-ne el propietari, cosa que implica una sèrie de drets i responsabilitats per a la persona que l’ostenta. En aquest context, és fonamental entendre com funciona el contracte d’usdefruit i què ha d’incloure per ser legal, a Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

Un contracte d’usdefruit és un document formal mitjançant el qual el propietari d’un bé concedeix a una altra persona (o diverses) el dret a utilitzar-lo i beneficiar-se’n, sigui de manera gratuïta o bé a canvi d’un preu.

Aquest tipus d‟acord involucra dues parts: l‟usufructuari, qui gaudirà del bé, i el propietari, qui transfereix aquest dret.

Aquest tipus de contracte es fa servir quan una de les parts decideix cedir el dret d’ús d’un immoble, sigui de forma temporal o vitalícia. A més, hi ha situacions legals, com l’usdefruit del cònjuge vidu, en què la llei estableix aquest dret sense necessitat d’un contracte privat.

El contracte d’usdefruit ha d’incloure diverses clàusules essencials. Entre elles hi ha les dades de les parts involucrades, una descripció de l’immoble, la durada de l’usdefruit, les condicions per finalitzar el dret, si hi ha un preu associat o si és gratuït, i les obligacions d’ambdues parts. En alguns casos, aquest contracte s’ha d’elevar a escriptura pública davant de notari, especialment si l’usdefruit és gratuït.

La durada de l’usdefruit pot ser determinada, és a dir, per un temps específic, o vitalícia, cosa que significa que s’estén durant la vida de l’usufructuari. Si l’usdefruit és vitalici, no es pot heretar; en morir l’usufructuari, el dret s’extingeix i el propietari passa a disposar del bé.

Finalment, encara que un usdefruit es pot formalitzar en un contracte privat si és onerós, en cas de ser gratuït, s’ha d’elevar a escriptura pública per garantir-ne la validesa.

Si et decideixes a llogar propietats, has de comprendre el concepte de dipòsit en garantia, que s’estableix al contracte d’arrendament i que actua com una protecció per assegurar que l’inquilí compleixi les seves obligacions.

A Feliu&Franquesa analitzem detalladament què implica aquest dipòsit i com en pots optimitzar l’ús en la gestió de lloguers.

El dipòsit en garantia és la quantitat de diners que l’arrendatari lliura al propietari en signar un contracte d’arrendament. Aquesta suma serveix com a garantia contra possibles danys, incompliments contractuals o impagaments. Generalment, si en finalitzar el contracte no hi ha inconvenients, aquest dipòsit es torna a l’inquilí.

La quantitat del dipòsit pot variar segons la durada de l’arrendament i el tipus de propietat i, des del punt de vista comptable, el dipòsit en garantia es considera un actiu, ja que representa un dret a favor de l’arrendador. És important recordar que, com que és un deute, no està subjecte a impostos com l’IVA.

El dipòsit no s’ha de considerar com un avenç de renda; sinó que és una quantitat a part. En concloure el contracte, l’arrendatari té un període per verificar l’estat de l’immoble durant el qual es reté el dipòsit. Si no hi ha danys, aquesta quantitat s’ha de tornar íntegrament.
Aquest dipòsit protegeix tant l’arrendador, en oferir una compensació per danys o deutes, com l’arrendatari, garantint que el propietari compleixi les seves responsabilitats contractuals.

Tot i que no és obligatori emetre una factura electrònica per als dipòsits en garantia, es recomana que l’arrendatari signi un rebut en el moment de rebre’l.

La gestió del dipòsit la pot fer el propietari o un tercer especialitzat, com a agents de dipòsits o empreses d’administració d’immobles, que asseguren un maneig adequat.

El dipòsit pot no ser reemborsat en situacions com:

● Despeses de neteja de l’immoble.
● Reparacions per danys.
● Deutes per rendes impagades.
● Incompliment del temps d’estada estipulat.

Amb aquesta comprensió del dipòsit en garantia, pots aplicar aquesta informació a la teva pràctica professional. Considera també l’opció de fer servir eines de programari que facilitin la gestió de lloguers, optimitzant processos i estalviant temps en tasques administratives.