Categoría: Assessorament

Un dels principals desafiaments a què ens enfrontem a Espanya és avançar cap a un model energètic més sostenible. En aquest sentit, l’energia solar, i especialment la instal·lació de panells solars, juga un paper fonamental. Per impulsar aquesta transició, s’ofereixen diversos ajuts i subvencions a nivell estatal, autonòmic i local, que permeten reduir significativament la inversió inicial.

Informa’t sobre les ajudes disponibles

El primer pas és identificar a quin tipus d’ajuda pots optar. Les principals són:

• Ajuts del programa Next Generation (actualment enfocats en projectes innovadors i autoconsum col·lectiu).
• Deduccions fiscals a l’IRPF per rehabilitació energètica.
• Bonificacions en impostos municipals com l’IBI o l’ICIO.
• Subvencions autonòmiques, que poden variar segons la comunitat.

Consulta la normativa vigent

Les condicions, els terminis i els requisits poden canviar cada any. Actualment, l‟Ordre TED/765/2024 detalla els nous programes d‟incentius. És recomanable revisar el web de l’IDAE i els portals d’energia de la comunitat autònoma.

Verifica si compleixes els requisits

Alguns ajuts exigeixen millores certificades en l’eficiència energètica de l’habitatge, o que la instal·lació inclogui sistemes d’emmagatzematge. A més, en el cas de comunitats de propietaris, pot ser necessari actuar mitjançant una figura jurídica.

Prepara la documentació

Necessitaràs presentar pressupostos detallats, informes tècnics, certificats energètics i altra documentació administrativa. Un instal·lador autoritzat us pot ajudar a reunir tot el necessari.

Presenta la teva sol·licitud a temps

Molts ajuts tenen termini limitat o es concedeixen per ordre de sol·licitud. És fonamental presentar la documentació en temps i forma, ja sigui davant del teu ajuntament, comunitat autònoma o l’administració estatal.

Consulta amb un professional

Comptar amb assessorament especialitzat pot marcar la diferència entre obtenir o no la subvenció. A Feliu&Franquesa podem orientar-te en el procés de sol·licitud i ajudar-te a maximitzar els avantatges fiscals i econòmics de la teva inversió en energia solar.

Amb l’auge del preu del lloguer, cada cop més persones opten per arrendar habitacions en lloc d’habitatges complets. Aquesta pràctica, encara que habitual, requereix conèixer bé els passos per formalitzar un contracte legalment vàlid, especialment a comunitats amb normatives específiques com Catalunya.

El primer pas és determinar la finalitat de l’arrendament. Si no s’indica que és de caràcter temporal, es presumeix que és per a ús permanent, cosa que comporta una protecció legal més gran per a l’inquilí. A Catalunya, aquest tipus de contracte es regeix per la Llei d’arrendaments urbans (LAU) i, en determinades circumstàncies, pel Codi civil català.

És fonamental redactar el contracte de manera clara i completa. Ha d’incloure la identificació de les parts, la descripció de l’habitació arrendada, l’adreça exacta de la finca, la durada del contracte, el preu del lloguer, la forma i la periodicitat del pagament, així com la finalitat de l’arrendament.

A més, cal adjuntar la cèdula d’habitabilitat, el certificat d’eficiència energètica i, si l’habitatge es troba en una zona de mercat tensionat, el preu de referència del lloguer, comparat amb la renda dels darrers cinc anys. Aquestes exigències busquen garantir transparència i protegir l’arrendatari davant de possibles abusos.

Quant a la durada, si no s’especifica expressament, s’entén com a indefinida. Si l’arrendador és una persona física, la durada mínima és de 5 anys; si és persona jurídica, de 7 anys. Finalitzat aquest període, el contracte es prorroga automàticament tret que alguna de les parts notifiqui el contrari amb almenys 30 dies d’antelació.

A Feliu&Franquesa recomanem a propietaris i llogaters formalitzar sempre l’acord per escrit i comptar amb assessorament professional. Les noves regulacions a Catalunya reforcen les obligacions de l’arrendador, especialment pel que fa a la finalitat del contracte i la contenció de rendes, per la qual cosa és essencial complir tots els requisits per evitar sancions i garantir la seguretat jurídica de totes dues parts.

Un dels conflictes més habituals a les comunitats de propietaris sorgeix quan cal fer reparacions que requereixen l’accés a un habitatge privat. La comunitat pot entrar a casa sense el teu permís? La resposta és més complexa del que sembla.

La Llei de propietat horitzontal, a l’article 9.1.c, estableix que els propietaris han de permetre l’accés al seu habitatge quan sigui imprescindible per realitzar obres acordades legalment per la comunitat. Això inclou l’obligació de consentir servituds necessàries per fer reparacions o millores. Per tant, sí: estàs legalment obligat a deixar entrar tècnics o professionals quan sigui necessari per al funcionament correcte de l’edifici.

Ara bé, ho poden fer en qualsevol moment? Aquí entra en joc el principi de raonabilitat. Si les obres no són urgents, el que és recomanable és acordar una data i hora que resulti adequada tant per a la comunitat com per al propietari. Tot i això, si es tracta d’una urgència —com una fuita d’aigua o risc estructural—, l’accés ha de ser immediat, fins i tot si suposa una molèstia puntual. En aquests casos, la comunitat haurà de compensar el propietari pels perjudicis causats.

Negar-se injustificadament es pot considerar un abús de dret. La jurisprudència ha confirmat diverses vegades que un propietari que impedeix reparacions necessàries pot ser responsable dels danys o costos addicionals derivats del retard.

Fins i tot si es dubta sobre si el problema afecta realment l’habitatge o si el seu origen és responsabilitat del propietari, cal permetre l’accés perquè es pugui diagnosticar correctament l’avaria.

En resum, encara que la inviolabilitat del domicili és un dret protegit per la Constitució, aquest no és absolut quan es tracta de complir obligacions legals dins d’una comunitat de propietaris.

Des de Feliu&Franquesa recomanem sempre actuar amb sentit comú, col·laborar amb la comunitat i buscar acords que evitin conflictes innecessaris.

Llogar un habitatge pot ser una forma excel·lent d’obtenir rendibilitat, però també comporta una sèrie de responsabilitats que molts propietaris subestimen. A Feliu&Franquesa ho sabem bé: una relació arrendatícia mal gestionada pot acabar en conflictes, despeses inesperades o fins i tot processos judicials. Aquí repassem els cinc problemes més comuns i com prevenir-los.

 

Impagaments de lloguer

És, sens dubte, el conflicte estrella. Per evitar-ho, el més eficaç és fer una anàlisi prèvia de l’inquilí, signar un contracte clar i considerar una assegurança d’impagament. Si es produeix un retard, és ideal reclamar per escrit i recórrer a mitjans de solució extrajudicial abans d’anar a la via judicial.

Sorolls i molèsties a veïns

La convivència és clau. Si l’inquilí genera sorolls, festes o molèsties, el propietari ha d’intervenir. Incloure clàusules en el contracte sobre el respecte a les normes de la comunitat i actuar ràpidament davant queixes veïnals pot evitar conseqüències més grans.

Danys a l’habitatge i reparacions

Qui paga què? El propietari ha de fer-se càrrec del manteniment habitual, mentre que el llogater respon pels danys causats per mal ús. Un inventari amb fotos signat per les dues parts és fonamental a l’inici del contracte.

Ús indegut de zones comunes

Objectes al replà, bicicletes als passadissos o escombraries fora de lloc poden generar friccions. Per evitar problemes, especifica al contracte que no es permetrà l’ús de zones comunes com a trasters i que es respectaran les normes internes de l’edifici.

Subarrendaments o usos no autoritzats

El subarrendament sense permís o l’ús de l’habitatge per tercers pot donar lloc a la resolució del contracte. Deixa clar a l’acord que qualsevol cessió o subarrendament necessita la teva autorització per escrit.

 

Llogar exigeix ​​implicació, previsió i bones pràctiques legals. Prevenir és més fàcil de resoldre: un contracte ben redactat i una comunicació constant són els teus millors aliats.

 

A les comunitats de propietaris, la convivència exigeix ​​equilibri entre els interessos col·lectius i els drets individuals. Un cas freqüent és la instal·lació de cartells a zones comunes com la façana de l’edifici. Però què passa si s’instal·la un cartell sense el teu consentiment?

 

Primer, és important saber que la façana és un element comú, segons larticle 396 del Codi Civil. Això significa que cap propietari no pot actuar de manera unilateral sobre ella, ni per instal·lar ni per oposar-s’hi sense seguir les vies establertes per la llei.

 

En el cas de cartells informatius, com els que adverteixen de la presència de càmeres de seguretat, la col·locació és obligatòria segons el Reglament General de Protecció de Dades. La comunitat està legalment obligada a informar i ha de col·locar aquests avisos a llocs visibles abans de l’accés a la zona vigilada. Per tant, cap propietari no es pot negar si s’han complert aquests requisits.

 

Diferent és la situació dels anuncis publicitaris o comercials. Per col·locar un cartell d’aquest tipus a la façana cal l’acord previ de la Junta de Propietaris, llevat que els estatuts de la comunitat permetin expressament aquesta pràctica. En alguns casos, el consentiment pot ser tàcit si la comunitat no ha actuat després d’una instal·lació perllongada en el temps.

Si no estàs d’acord amb la col·locació del cartell i no s’ha aprovat a la Junta, pots exigir-ne la retirada. Fins i tot si hi ha hagut una votació, pots impugnar l’acord al jutjat, especialment si el cartell afecta negativament els teus drets, com ara l’entrada de llum o les vistes.

 

Des de Feliu&Franquesa et recomanem revisar els estatuts de la teva comunitat i assessorar-te amb un professional si consideres que s’ha vulnerat el teu dret com a propietari. La clau és el respecte als procediments legals i la defensa d’un ús just dels espais comuns.

 

 En els darrers anys, ha augmentat la tendència de transformar locals comercials en habitatges, especialment en àrees urbanes on l’accés a l’habitatge és complicat. Això no obstant, aquest procés genera dubtes legals i urbanístics que no tots comprenen completament. A Feliu&Franquesa us expliquem el que diu la llei al respecte.

És crucial entendre la normativa vigent abans de llogar un local comercial amb fins residencials, ja que no tots els locals es poden convertir en habitatges. A continuació, aclarim les qüestions legals relacionades amb aquesta pràctica.

En primer lloc, la Llei d’arrendaments urbans (LAU) distingeix entre dos tipus de lloguer:

1. Lloguer d’habitatge habitual: fa referència al lloguer d’un immoble destinat exclusivament a ser la residència permanent d’un llogater. Aquesta categoria inclou, a més de l’habitatge, altres espais accessoris com ara trasters o places de garatge, sempre que es lloguin juntament amb la propietat principal.

2. Lloguer per a un altre ús: En aquest cas, el lloguer està destinat a una finalitat diferent de ser l’habitatge de l’inquilí, com passa amb els locals comercials. Segons l’article 3 de la LAU, aquest tipus de lloguer pot estar relacionat amb activitats industrials, comercials, professionals o recreatives, entre d’altres.

Així que, un local comercial o una oficina no pot ser llogat com a habitatge llevat que es realitzi el procediment adequat per canviar-ne l’ús. Aquest procés implica obtenir una llicència d’ocupació i una cèdula d’habitabilitat, que asseguren que l’immoble compleix els requisits mínims per ser habitat. A més, la cèdula permet contractar serveis bàsics i empadronar-se a l’immoble.

Per transformar un local en habitatge, cal seguir diversos passos. Primer, es fa un estudi de viabilitat del projecte. Després, se sol·licita l’autorització de l’ajuntament per al canvi d’ús i, si es concedeix, s’efectuen les obres necessàries. Posteriorment, s’obté la llicència de primera ocupació i la cèdula d’habitabilitat. Finalment, és obligatori inscriure el canvi d’ús al Registre de la Propietat.

Si un local es lloga com a habitatge sense comptar amb les llicències corresponents, es poden aplicar sancions econòmiques significatives, que poden arribar fins a 90.000 euros, a més d’altres conseqüències legals.

 

 

 

El sector de l’habitatge per a gent gran a Espanya es troba en una fase crítica, caracteritzada per un gran potencial de creixement, però també per reptes importants que en limiten el desenvolupament. Al llarg dels darrers anys, s’ha assenyalat que diversos factors frenen la consolidació d’aquest model com una opció viable tant per a inversors com per a operadors. En aquest context, diversos experts es van reunir recentment per discutir les perspectives del sector en un esdeveniment dedicat al tema. A Feliu&Franquesa t’oferim les principals conclusions.

El mercat espanyol d’habitatge per a gent gran encara està en les etapes inicials, amb un desenvolupament que avança de forma lenta. Tot i que algunes empreses del sector immobiliari han mostrat interès, la manca d’operadors especialitzats i consolidats continua sent una barrera significativa. A més, l‟augment dels costos de finançament i la diversitat de perfils dels usuaris dificulten la creació d‟un model estàndard. El risc associat a l’atenció de persones grans, fins i tot en modalitats no assistencials, difereix notablement d’altres tipus de projectes immobiliaris, cosa que fa que el model sigui més complex.

El mercat espanyol també és immadur comparat amb altres països europeus com Alemanya o França, on ja hi ha operadors establerts i la demanda està més estructurada. A Espanya, els nivells d’ocupació són inestables i la manca de dades fiables dificulta l’avaluació de la viabilitat financera del sector, especialment per als inversors tradicionals.

El procés d’inversió també es veu afectat per limitacions normatives i la competència pel sòl urbà. El desenvolupament de nous projectes enfronta barreres com els alts costos de construcció i una regulació encara en desenvolupament, amb algunes regions sense marcs legals clars. Els ritmes d’ompliment d’aquests projectes són més lents en comparació amb altres models immobiliaris, cosa que eleva els riscos per als inversors.

La gestió operativa és un altre repte clau per a l’èxit d’aquest sector. Espanya no té operadors amb l’experiència i els recursos necessaris per sostenir projectes a gran escala, cosa que incrementa la incertesa i els riscos financers. Tot i això, els experts coincideixen que, malgrat les dificultats, l’envelliment de la població i les tendències socials suggereixen que l’habitatge per a gent gran podria ser una solució clau a futur. Per avançar, és essencial comptar amb operadors especialitzats, un marc normatiu clar i dades fiables que ajudin a reduir els riscos associats al sector.

Quan una persona mor i deixa un habitatge en propietat, la situació hereditària pot complicar-se depenent de si hi ha testament i quants hereus estiguin involucrats. En molts casos, els hereus consideren llogar la propietat, atrets pels ingressos potencials que pot generar. Tot i això, sorgeixen dubtes sobre la possibilitat de llogar un habitatge abans que es resolgui completament l’herència. A Feliu&Franquesa us aclarim els punts clau.

En primer lloc, la propietat de l’habitatge heretat entra en un estat d'”herència jacent” després de la mort. Això significa que els béns queden en uns llimbs legals fins que els hereus acceptin o rebutgin l’herència. Mentrestant, tots els hereus tenen drets sobre l’habitatge, però cap no en pot disposar de manera individual sense l’acord dels altres.

Pel que fa a la possibilitat de llogar un immoble durant el període d’herència jacent, la resposta és afirmativa si tots els hereus hi estan d’acord. En aquest cas, el contracte d’arrendament ha de ser signat pels hereus com a representants de l’herència. Si no hi ha consens entre els hereus, la decisió es prendrà per majoria, encara que el contracte no podrà superar els sis anys sense un acord unànime.

Llogar la propietat abans de l’adjudicació pot ser una opció interessant per generar ingressos que ajudin a fer front als impostos derivats de l’herència, com l’impost de successions o la plusvàlua municipal. No obstant això, és important assenyalar que, encara que no és obligatori inscriure la propietat al Registre de la Propietat per llogar-la, fer-ho pot ser recomanable per evitar possibles problemes legals.

Pel que fa als aspectes fiscals, els ingressos generats pel lloguer han de ser declarats a l’IRPF. Les despeses associades a la propietat, com l’IBI, les taxes municipals i altres despeses de manteniment, es poden restar dels ingressos obtinguts, cosa que permet calcular el rendiment net que es tributa. A més, els hereus poden deduir l’amortització de la propietat com a despesa, cosa que pot optimitzar la declaració.

Finalment, si la propietat ja estava llogada abans de la mort, els hereus hauran de respectar el contracte d’arrendament en curs, llevat que s’hagi produït un usdefruit, i en aquest cas el contracte s’extingiria.

El Registre de la Propietat és una institució essencial en l’àmbit immobiliari, encarregada de brindar seguretat jurídica en la compravenda de béns immobles i altres drets reals. La seva principal funció és inscriure i publicitar actes jurídics relacionats amb propietats, com ara compravendes, hipoteques o embargaments, oferint informació actualitzada sobre titularitats i possibles càrregues. Aquest recurs és fonamental tant per a compradors com a venedors. A Feliu&Franquesa t’expliquem com consultar-ho.

Registre de la Propietat: Què és el i com funciona?

El Registre de la Propietat és un organisme públic gestionat per registradors, funcionaris vinculats al Ministeri de Justícia. Té com a objectiu registrar actes, contractes i resolucions que afectin béns immobles i els drets sobre aquests, com hipoteques i embargaments. El sistema proporciona seguretat jurídica al trànsit immobiliari, redueix costos i agilitza transaccions. Cada registre opera en una circumscripció territorial i organitza les dades per finques, creant un historial jurídic per a cadascuna.

Regulació i principis registrals

El funcionament del Registre es basa en la Llei Hipotecària i el reglament, que estableixen els actes susceptibles d’inscripció. A més, es fonamenta en principis clau com:

● Publicitat: Els actes inscrits són accessibles per a interessats legítims.

● Legalitat: Els registradors verifiquen la validesa dels títols.

● Legitimació: L’inscrit es presumeix exacte.

● Tracte successiu: Les inscripcions formen una cadena ininterrompuda.

● Fe pública registral: Protegeix tercers de bona fe que confiïn en la informació registrada.

Beneficis i costos

Inscriure una propietat no és obligatori, però sí recomanable per garantir seguretat jurídica i prevenir riscos, com ara vendes fraudulentes o embargaments indeguts. El cost varia segons el valor de l’immoble i es fixa segons l’Aranzel dels registradors.

Consultes i tràmits

Per conèixer les propietats d’una persona, podeu sol·licitar una nota de localització mitjançant certificat electrònic. Aquest tràmit permet identificar béns registrats a una localitat específica.

Registrar una propietat assegura la protecció de drets i facilita l’exercici d’accions legals en cas de conflicte i es converteix en un pas clau en el trànsit immobiliari.

En adquirir un habitatge d’obra nova, poden sorgir imprevistos com esquerdes, danys als acabats, fallades al sistema elèctric o a les canonades. Afortunadament, la legislació preveu una garantia d’obra nova, que protegeix el comprador davant d’aquests defectes. A Feliu&Franquesa et detallem la durada i la cobertura d’aquesta garantia.

La garantia en habitatges de nova construcció està regulada per la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que estableix diferents terminis segons el tipus de defecte. Els defectes estructurals, com problemes en la fonamentació o els pilars, estan coberts durant 10 anys, a través de la coneguda assegurança decennal. Els defectes constructius o d’instal·lacions que afectin l’habitabilitat, com ara humitats o fallades al sistema elèctric, tenen una garantia de 3 anys. Per acabar, els desperfectes en acabats, com acabats danyats, tenen un període de cobertura d’1 any.

Els terminis es comptabilitzen a partir del lliurament de l’obra, no des de l’adquisició de l’habitatge. Per tant, és essencial que els propietaris tinguin en compte la data de lliurament en fer una reclamació. A més, els compradors tenen fins a dos anys des que el desperfecte es faci visible per presentar la seva queixa, independentment que el període de garantia restant sigui més gran.

Pel que fa a la responsabilitat, la reparació dels defectes recau sobre tots els agents involucrats en la construcció, com ara arquitectes, constructors i promotors. Si s’identifica un responsable concret per la mala execució, aquesta part serà l’encarregada d’assumir els costos de reparació.

Per presentar una reclamació, és recomanable utilitzar un mitjà que deixi constància fefaent, com el burofax, en cas que s’hagi de recórrer a la via judicial. Si la reclamació es presenta dins el termini corresponent, el procés judicial pot obligar el promotor a reparar els defectes i cobrir les despeses legals.

Si els desperfectes afecten zones comunes de l’edifici, com ara el garatge o l’ascensor, la comunitat de propietaris s’ha d’encarregar de la reclamació al promotor per solucionar-lo. Les promotores solen disposar d’un servei d’atenció al client per gestionar aquestes situacions i resoldre els problemes de forma adequada.