Categoría: Assessorament

En un escenari on la disponibilitat d’habitatges de lloguer es redueix progressivament, són molts els propietaris que prioritzen la tranquil·litat i la seguretat jurídica. Un dels seus temors més grans és l’impagament del lloguer, una situació que pot comportar extensos procediments legals i significatives pèrdues econòmiques. Per això, fer una avaluació adequada del perfil de l’inquilí abans de signar el contracte és fonamental.

 

Per ajudar-te en aquesta tasca, des de Feliu&Franquesa et compartim una guia pràctica amb tècniques eficaces per identificar un bon llogater i minimitzar riscos.

Informe de morositat immobiliària

Consultar aquest tipus de fitxers permet saber si el candidat té antecedents d’impagament, tant amb altres propietaris com amb entitats financeres.

Clàusula antimorositat

Incorporar aquesta clàusula al contracte permet registrar l’inquilí en una base de dades de morosos en cas d’incompliment de pagament, fet que actua com un important element dissuasori.

Assegurança d’impagament del lloguer

A més de cobrir les rendes impagades, les asseguradores fan un filtre previ de candidats, seleccionant aquells amb millor perfil financer.

Comprovació de solvència

Sol·licita nòmines, contractes laborals o declaracions fiscals. La regla habitual és que el llogater guanyi almenys tres vegades el valor del lloguer.

Aval per al lloguer

Un avalador -persona o entitat- ofereix suport en cas d’impagament. És una garantia especialment útil davant de perfils amb ingressos inestables.

Entrevista personal

Una conversa directa ajuda a avaluar actituds, responsabilitat i compromís. Moltes vegades, la impressió personal és tan valuosa com els documents.

Referències d’antics casolans

Un ex-arrendador pot confirmar si el candidat va ser puntual en els pagaments, curós amb l’immoble i respectuós amb la convivència.

 Detectiu d’inquilins

Una opció poc comú, però efectiva en situacions delicades. Aquests professionals fan una investigació exhaustiva de l’inquilí.

Certificat d’inquilí no morós

Document oficial que demostra que l’interessat no té deutes registrats. És un plus que pot marcar la diferència.

Amb aquestes eines, estaràs millor preparat per triar l’inquilí adequat i protegir la teva inversió a llarg termini.

 

En el context actual del mercat immobiliari, comptar amb un aval per impagament de lloguer s’ha convertit en una eina essencial per protegir els propietaris davant de possibles incompliments dels llogaters. Des de Feliu&Franquesa t’expliquem els diferents tipus d’avals, els seus usos i els avantatges que ofereixen.

 

El Govern, a través del decret òmnibus, ha posat en marxa una línia d’avals estatals adreçada a garantir el pagament de les rendes en casos d’impagament. Aquest aval estatal està destinat a habitatges situats en zones tensionades i es concedeix principalment a llogaters menors de 35 anys o persones vulnerables. A més, per accedir a aquest aval, cal que el contracte de lloguer inclogui la fiança legal i un compromís específic respecte de l’aval.

 

Aquest aval estatal cobreix no només les rendes pendents, sinó també danys a l’habitatge i deutes de subministraments assumits pel propietari. La sol·licitud per activar l’aval es pot fer fins a sis mesos després de recuperar la possessió de l’immoble, sigui per via judicial o acord.

 

També hi ha altres formes de garantia que brinden seguretat en els contractes d’arrendament, a més del suport ofert per un aval públic. L’aval personal és una garantia que ofereix un tercer, que assumeix la responsabilitat en cas d’impagament. Aquest tipus d’aval exigeix ​​que l’avalador sigui plenament conscient de les obligacions legals que assumeix, ja que podria enfrontar-se a processos judicials i conseqüències econòmiques si l’arrendatari no compleix.

 

D’altra banda, l’aval bancari implica que una entitat financera en garanteixi el pagament. Tot i que és una opció segura, el seu ús ha disminuït pels costos i requisits que comporta, com ara la immobilització de fons i comissions bancàries. En canvi, s’està imposant l’assegurança d’impagament de lloguer, que és més flexible per a les dues parts.

 

Comptar amb un aval adequat brinda tranquil·litat i seguretat tant a propietaris com a llogaters, facilitant relacions contractuals més estables i de confiança. A Feliu&Franquesa estem per assessorar-te en la millor opció per protegir la teva inversió.

Avui dia, vendre una casa sembla més accessible que mai. Amb un mòbil i connexió a internet, qualsevol persona pot fer fotos de casa seva i pujar-les gratuïtament a múltiples portals immobiliaris. No obstant això, encara que el procés de publicació és simple, tancar una venda d’èxit pot ser molt més complex del que sembla. A Feliu&Franquesa t’expliquem si t’hauries de plantejar aquesta operació amb o sense un expert.

 

La facilitat per anunciar propietats en línia ha creat una gran saturació d’ofertes. Això significa que el nostre habitatge competirà directament amb moltes altres de similars. Destacar entre la multitud requereix més que només bones fotos; cal tenir una estratègia clara i coneixement del mercat.

 

Un dels principals reptes en vendre sense intermediaris és fixar un preu adequat. Molts propietaris cometen l’error de basar-se en allò que van pagar per l’habitatge, allò que necessiten guanyar, o en el preu que demana un veí. Però un valor de mercat realista s’estableix considerant factors com ara la ubicació, els serveis propers, l’estat de l’immoble i la situació actual de l’oferta i la demanda.

 

Un altre aspecte clau és saber identificar els compradors potencials. Sense experiència, és fàcil perdre temps amb persones que només busquen informació o que no tenen capacitat econòmica per concretar una compra.

 

A més, l’atenció als interessats requereix temps, disponibilitat i coneixements. Resoldre dubtes tècnics, legals o fiscals no sempre està a l’abast d’un particular, i un horari laboral limitat pot dificultar les visites.

 

Preparar l’immoble per a la venda també és fonamental. No es tracta només d’ordenar-lo, sinó de presentar-lo de manera neutra i atractiva perquè els possibles compradors s’imaginin vivint-hi.

 

Finalment, la negociació del preu, la redacció de contractes i els tràmits legals són passos delicats en què comptar amb un professional pot marcar una gran diferència. Tot i que és possible vendre per compte propi, l’ajuda d’un expert immobiliari pot agilitzar el procés, evitar errors i augmentar les probabilitats d’una venda d’èxit.

 

Quan una persona decideix comprar un habitatge, un dels seus principals objectius és obtenir-lo al millor preu possible. Tot i això, el que sembla ser una gran oportunitat podria no ser-ho tant. A continuació, es presenten alguns dels errors més comuns en adquirir una casa amb descompte i com evitar-los.

 

Un dels principals errors és passar per alt els defectes de l’immoble. Les cases que es venen a preus baixos solen tenir desperfectes que el venedor no vol reparar, ja sigui per no viure al lloc o per no assumir els costos de reparació. Si es coneixen les fallades i el venedor actua de bona fe, és possible que en redueixi el preu, però sempre cal avaluar el cost de les reparacions. Per exemple, si hi ha humitats i el preu es redueix a 5.000 euros, però les reparacions costen 10.000 o 15.000 euros, l’oferta no és tan avantatjosa. És recomanable comptar amb un inspector especialitzat que valori els danys abans de fer una compra.

 

Un altre error és no investigar el motiu del descompte. Alguns habitatges tenen preus reduïts a causa de problemes legals, impagaments, danys estructurals o ubicació desfavorable. És crucial investigar l’historial de la propietat, especialment si es tracta d’una venda per execució hipotecària o si hi ha càrregues addicionals que no s’han esmentat. Consultar amb un advocat pot ser una opció sàvia en aquests casos.

 

A més, és fonamental no oblidar les despeses addicionals a la compra, com ara impostos, notaria o gestoria, que poden incrementar significativament el cost. També s’han de considerar les despeses recurrents, com ara el manteniment, l’IBI, les quotes de comunitat i els serveis, els quals sovint es passen per alt.

 

Abans de tancar la compra, és essencial conèixer la ubicació de l’habitatge. Visitar el veïnat i estudiar la zona a diferents hores del dia ajudarà a detectar possibles inconvenients, com ara sorolls o manca de serveis. També és important investigar els plans de desenvolupament urbà de la zona, ja que futurs projectes poden influir en la qualitat de vida o la revaloració de la propietat.

 

Finalment, cal pensar en les necessitats futures. Tot i que la casa pugui ser adequada per al present, és recomanable considerar com s’ajustarà a les necessitats de la família els propers anys.

 

Si estàs considerant la compra d’una plaça de garatge, sigui com a inversió o per a ús personal, és important conèixer-ne el preu. De la mateixa manera, si ets venedor, és fonamental determinar-ne el valor de mercat per fixar un preu adequat i evitar que el procés de compravenda es prolongui innecessàriament. Cap comprador o venedor vol pagar més del necessari ni arriscar-se a perdre diners. A Feliu&Franquesa us expliquem com determinar el preu just d’aquest tipus d’inversió.

 

La rendibilitat d’una plaça de garatge depèn de diversos factors. Si s’adquireix per llogar, les zones amb alta demanda solen oferir una tornada més ràpida, encara que el preu de compra pot ser més elevat. Alternativament, invertir en àrees en creixement o menys sol·licitades pot oferir preus de compra més baixos, encara que amb més risc. És clau considerar els impostos i les despeses de finançament en calcular el preu de compra.

 

Per calcular la rendibilitat, es divideix la renda bruta anual entre el valor de mercat de la plaça. Per exemple, si una plaça costa 20.000 euros i es lloga per 100 euros mensuals, la rendibilitat anual serà del 6%. Quant a l’amortització, només cal dividir el preu de compra entre la renda anual obtinguda, cosa que en aquest cas dona un termini de 16,6 anys.

 

El preu d’una plaça de garatge es veu influenciat per diversos factors. La ubicació és crucial, ja que les places situades a àrees centrals o properes a zones de treball o transport públic solen tenir més demanda. A més, la mida i l’accessibilitat de la plaça també impacten el preu. Les característiques addicionals, com la seguretat, la il·luminació, la ventilació o la presència d’un traster, també poden fer augmentar el preu.

 

Si bé no és obligatori, fer una taxació professional és recomanable per obtenir una valoració precisa. La taxació és obligatòria si la plaça es fa servir com a garantia per a un préstec hipotecari.

 

El valor cadastral de la plaça es pot consultar al rebut de l’IBI o a la pàgina web del Cadastre. La revaloració de la plaça depèn de l’evolució del mercat i les millores realitzades, com ara la instal·lació de punts de càrrega per a vehicles elèctrics.

 

Finalment, cal declarar els guanys o pèrdues patrimonials en vendre la plaça de garatge a la declaració de la renda, i tributar entre el 19% i el 23%.

 

En els darrers anys, molts propietaris han optat per protegir els ingressos de les seves propietats mitjançant assegurances d’impagament de lloguer. Aquesta eina els ofereix seguretat davant de possibles incompliments de pagament per part dels llogaters. No obstant això, aquest interès creixent ha donat lloc a l’aparició d’assegurances d’impagament fraudulents.

En aquests casos, els propietaris paguen per pòlisses creient que estan coberts quan en realitat l’asseguradora no està registrada oficialment. Això implica que, en cas d’impagament, no hi ha cap suport per als afectats. Per evitar aquests problemes, és essencial investigar abans de signar qualsevol contracte i verificar la legitimitat de la companyia asseguradora.

A Feliu&Franquesa us expliquem quins són els principals riscos de contractar una assegurança d’impagament de lloguer i com prevenir-los.

Detectar una assegurança falsa pot ser complicada, però hi ha senyals clars que ajuden a distingir-los:

Verificar l’acreditació de l’asseguradora
És crucial consultar fonts oficials, com ara la Direcció General d’Assegurances i Fons de Pensions, per confirmar que l’empresa està registrada. Si no apareix en aquesta base de dades, vol dir que no ha passat els controls financers necessaris.

Confirmeu la trajectòria del corredor d’assegurances
El suport d’asseguradores reconegudes, com ara onLygal, és un indicador de fiabilitat. Això assegura que el corredor treballa amb companyies de prestigi al sector.

Realització d’estudis de viabilitat
Les asseguradores legítimes fan anàlisis de la solvència dels llogaters, identificant possibles riscos. Aquestes avaluacions són fonamentals per garantir el compliment de pagaments.

Compte amb preus excessivament baixos
Si una pòlissa promet preus molt baixos i cobertures excepcionals, és motiu de sospita. Normalment, les assegurances d’impagament ronden el 4% de la renda anual.

Una assegurança veritable ofereix assistència legal, reemborsament de lloguers impagaments des del primer mes i cobertura davant d’actes vandàlics. A més, en casos de desnonament, gestionen els processos legals.

 

Com veiem, protegir-se contra estafes en assegurances d’impagament requereix investigació i precaució. Escollir asseguradores de confiança permet llogar amb tranquil·litat, evitant riscos innecessaris.