Publicado en

Els riscos de l’assegurança d’impagament de lloguer i com prevenir-los

En els darrers anys, molts propietaris han optat per protegir els ingressos de les seves propietats mitjançant assegurances d’impagament de lloguer. Aquesta eina els ofereix seguretat davant de possibles incompliments de pagament per part dels llogaters. No obstant això, aquest interès creixent ha donat lloc a l’aparició d’assegurances d’impagament fraudulents.

En aquests casos, els propietaris paguen per pòlisses creient que estan coberts quan en realitat l’asseguradora no està registrada oficialment. Això implica que, en cas d’impagament, no hi ha cap suport per als afectats. Per evitar aquests problemes, és essencial investigar abans de signar qualsevol contracte i verificar la legitimitat de la companyia asseguradora.

A Feliu&Franquesa us expliquem quins són els principals riscos de contractar una assegurança d’impagament de lloguer i com prevenir-los.

Detectar una assegurança falsa pot ser complicada, però hi ha senyals clars que ajuden a distingir-los:

Verificar l’acreditació de l’asseguradora
És crucial consultar fonts oficials, com ara la Direcció General d’Assegurances i Fons de Pensions, per confirmar que l’empresa està registrada. Si no apareix en aquesta base de dades, vol dir que no ha passat els controls financers necessaris.

Confirmeu la trajectòria del corredor d’assegurances
El suport d’asseguradores reconegudes, com ara onLygal, és un indicador de fiabilitat. Això assegura que el corredor treballa amb companyies de prestigi al sector.

Realització d’estudis de viabilitat
Les asseguradores legítimes fan anàlisis de la solvència dels llogaters, identificant possibles riscos. Aquestes avaluacions són fonamentals per garantir el compliment de pagaments.

Compte amb preus excessivament baixos
Si una pòlissa promet preus molt baixos i cobertures excepcionals, és motiu de sospita. Normalment, les assegurances d’impagament ronden el 4% de la renda anual.

Una assegurança veritable ofereix assistència legal, reemborsament de lloguers impagaments des del primer mes i cobertura davant d’actes vandàlics. A més, en casos de desnonament, gestionen els processos legals.

 

Com veiem, protegir-se contra estafes en assegurances d’impagament requereix investigació i precaució. Escollir asseguradores de confiança permet llogar amb tranquil·litat, evitant riscos innecessaris.

Publicado en

Guia per reformar la teva comunitat de veïns amb ajudes públiques

A Espanya més del 50% dels habitatges van ser construïts abans del 1980, cosa que significa que superen els 40 anys d’antiguitat i no compleixen les normatives actuals del Codi Tècnic de l’Edificació. A més, estan lluny de contribuir als objectius europeus de reducció energètica. A Feliu&Franquesa us mostrem una guia per reformar la vostra comunitat de veïns.

Segons el sector, més del 80% dels edificis espanyols són energèticament ineficients, amb qualificacions per sota de la categoria D a una escala d’A a G. Això contrasta amb les metes de la Unió Europea, que busca disminuir l’ús d’energia primària al sector immobiliari un 16% per al 2030 i entre un 20% i 22% per al 2035.

Solucions: fons europeus, ajudes autonòmiques i finançament

La rehabilitació és la clau per assolir aquests objectius. La Unió Europea impulsa programes com els fons Next Generation, que financen entre el 40 i el 80% de les reformes segons l’estalvi energètic aconseguit. També hi ha iniciatives regionals, com Rehabilita Madrid, que ofereixen subvencions similars.

Com que els ajuts solen rebre’s després de finalitzar les obres, moltes comunitats de propietaris recorren a institucions financeres que avancen els fons necessaris mitjançant línies de crèdit específiques per a rehabilitació residencial. Aquest model integral inclou el disseny del projecte, lexecució de les obres, la gestió de les ajudes públiques i el finançament, simplificant el procés per als propietaris.

Reformes prioritàries

Entre les millores més comunes, l’aïllament tèrmic exterior és essencial per reduir la pèrdua d’energia, millorar l’eficiència energètica i renovar l’aparença de l’edifici. També és crucial substituir finestres i fusteria per optimitzar l’aïllament.

La modernització de sistemes de calefacció i climatització, com l’aerotèrmia, o la instal·lació de plaques solars per a autoconsum són reformes subvencionades que ajuden a reduir el consum energètic. A més a més, si hi ha persones amb mobilitat reduïda, la instal·lació d’ascensors o rampes és una solució pràctica i accessible.

Aquestes mesures no només contribueixen a complir les normatives europees, sinó que també revaloritzen els immobles i milloren la qualitat de vida dels residents.

Publicado en

Nadal 2024: Tendències en decoració segons els interioristes

La decoració de Nadal és una manera excel·lent d’omplir la teva llar de vida i alegria durant les festes, tancant l’any amb un toc especial. Segons experts en disseny d’interiors, les tendències nadalenques per al 2024 prometen reinventar les decoracions tradicionals. Tot i que els clàssics colors vermell i verd continuen sent icònics, aquest any veurem propostes innovadores amb combinacions de colors inesperades i materials únics. Aquestes noves idees, que et mostrem a Feliu&Franquesa, ens conviden a començar la decoració amb anticipació, creant un ambient especial als nostres espais.

Una tendència destacada és l’ús del vidre en la decoració. Aquest material, segons els especialistes, aporta una elegància natural i un efecte lluminós únic, reflectint i refractant la llum de les veles i els llums de l’arbre de Nadal. Els adorns de vidre, amb formes delicades i acabats artesanals, són perfectes per afegir-hi un toc de màgia. Es poden incorporar no només a l’arbre, sinó també com a centres de taula en recipients decoratius.

Una altra proposta és utilitzar acabats metàl·lics, com el llautó i el crom. Aquests materials no només realcen la lluentor festiva, sinó que també són versàtils per a altres temporades de l’any, adaptant-se fàcilment en canviar els complements decoratius.

Els colors càlids també estaran en auge, destacant-se tons com el maquillatge, que combinen a la perfecció amb daurats, platejats i colors joia típics de la temporada. Aquests colors creen un contrast harmoniós amb les temperatures hivernals, aportant calidesa als espais.

El minimalisme és una altra tendència notable, amb un enfocament en tons neutres i decoració discreta. Els dissenys més sobris, amb vegetació natural i colors apagats, ofereixen una opció elegant per als que prefereixen estils moderns.

Finalment, la cristalleria en tons joia i els adorns d’estil kitsch, que inclouen dissenys divertits i poc convencionals, afegeixen originalitat i alegria a qualsevol ambient. Aquestes tendències conviden a experimentar i personalitzar la decoració per assolir una llar plena d’esperit festiu.

Publicado en

Guia legal: ¿pots retenir el lloguer per problemes a casa teva?

El lloguer d‟un habitatge pot generar conflictes, especialment quan sorgeixen problemes de manteniment o desperfectes. Molts llogaters es qüestionen si tenen dret a deixar de pagar la renda com a forma de pressió perquè el propietari repari l’habitatge. Tot i això, la legalitat d’aquesta acció està subjecta a normatives específiques que regulen les obligacions tant de l’arrendador com de l’arrendatari. Aleshores, és legal suspendre el pagament del lloguer per desperfectes a l’habitatge?

A Feliu&Franquesa responem a aquesta pregunta.

D’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’arrendador té l’obligació de fer les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable, sense que això impliqui un augment de la renda. Tot i això, l’arrendador no és responsable de reparar els danys causats per l’inquilí. D’altra banda, l’arrendatari s’ha d’encarregar de les reparacions petites derivades de l’ús habitual de l’habitatge.

Pel que fa a la pregunta de si es pot deixar de pagar el lloguer a causa de desperfectes, la resposta és no. Suspendre el pagament de la renda pot ser motiu perquè el propietari resolgui el contracte de lloguer i iniciï un procés de desnonament per impagament. De fet, no hi ha justificacions legals que donen suport al no pagament del lloguer en aquests casos.

Si el propietari no fa les reparacions necessàries, el primer que ha de fer l’inquilí és notificar per escrit a l’arrendador sobre el desperfecte. Si no hi ha resposta, es pot presentar una reclamació judicial o fins i tot sol·licitar la resolució del contracte de mutu acord. En situacions urgents, l’arrendatari pot fer les reparacions necessàries i reclamar-ne el cost al propietari, sempre que se l’hagi informat prèviament.

Segons la nova legislació, l’arrendatari ha de comunicar al propietari qualsevol necessitat de reparació com més aviat millor. En casos urgents, l’inquilí té dret a fer les reparacions necessàries i exigir-ne el reemborsament. Tot i que la llei no especifica un termini exacte perquè el propietari faci les reparacions, l’arrendador ha de complir la seva obligació en un temps raonable, i si no ho fa, l’inquilí pot recórrer a mesures legals.

Publicado en

El tercer trimestre impulsa la rendibilitat de l’habitatge al 7,2%

La rendibilitat bruta derivada de la compra d’habitatges destinats al lloguer va augmentar lleugerament durant el tercer trimestre del 2024 i va arribar al 7,2% en comparació del 7,1% registrat al tancament de l’estiu. Segons un estudi realitzat per una important plataforma immobiliària, aquest retorn és gairebé el doble de la taxa oferta pels bons de l’Estat a 10 anys, que se situa al 3%. A Feliu&Franquesa analitzem aquestes dades.

L’informe, basat en la relació entre els preus de venda i de lloguer de diversos actius immobiliaris, assenyala que les oficines són la inversió més rendible, amb un retorn brut de l’11,7%, encara que menor al 12,7% registrat un any abans. Els locals comercials presenten una rendibilitat del 9,7% pràcticament igual al 9,8% registrat l’any anterior. En canvi, la rendibilitat dels garatges ha baixat al 6%, significativament per sota del 7,7% assolit el setembre del 2023.

Rendibilitat de l’habitatge i capitals més destacats

La rendibilitat de l’habitatge es manté constant, i Múrcia és la ciutat amb més rendibilitat entre les capitals espanyoles, assolint un 8,1%, seguida de Lleida (7,6%), Huelva (7,4%) i Jaén i Castelló de la Plana (7,2% cadascuna). En contrast, Sant Sebastià presenta la rendibilitat més baixa (3,9%), seguida de Cadis (4,5%) i la Corunya i Palma (4,8% en tots dos casos).

Locals comercials i oficines

Els locals destaquen com l’actiu més rendible a la majoria de les ciutats, amb Múrcia (11,7%) i Girona (11,3%) liderant. A oficines, Sevilla arriba al retorn més alt (14,2%), mentre que Ourense registra la menor rendibilitat (6%).

Garatges: el menys rendible

Els garatges es posicionen com a actiu menys lucratiu, especialment a Salamanca (2,9%), tot i que destaquen Àvila i Múrcia amb un 8,7% cadascuna. A grans ciutats com Barcelona i Madrid, les taxes se situen en el 6,3% i el 5,4%, respectivament.

L’anàlisi va ser elaborada utilitzant els preus de venda i lloguer de la base de dades juntament amb fonts públiques i privades. Aquest indicador serveix com a referència per a inversors interessats al mercat immobiliari.

Publicado en

El procés de certificació BREEAM: Requisits i etapes clau.

El mesurament de la sostenibilitat en els edificis, tant abans com després de la seva construcció, és crucial en el context de la creixent preocupació pel medi ambient. Per això, és fonamental entendre el significat del certificat BREEAM, que t’expliquem en Feliu&Franquesa.

Aquest segell internacional de sostenibilitat és el més important en l’edificació i s’ha convertit en l’estàndard principal per als nous projectes. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) és una metodologia creada al Regne Unit en els anys 80 per l’organització sense ànim de lucre Building Research Establishment (BRE). El seu propòsit és avaluar i certificar l’acompliment ambiental i la sostenibilitat dels edificis, siguin nous o existents.

BREEAM utilitza un sistema basat en punts per a mesurar la sostenibilitat de les construccions, tenint en compte aspectes com l’eficiència energètica, la reducció d’emissions de carboni, la durabilitat i l’adaptació al canvi climàtic. A través de dotze categories, com la gestió, l’ús de l’aigua, la salut i el benestar, els edificis són avaluats i assignats a una de les cinc categories possibles: aprovat, bo, molt bo, excel·lent o excepcional.

Existeixen diversos tipus de certificació BREEAM, adaptats a les diferents fases d’un projecte, des de la construcció de nous edificis fins a la rehabilitació dels existents. A més, la metodologia abasta infraestructures i urbanisme, i això permet avaluar el disseny sostenible de comunitats i projectes urbans.

Per a obtenir el segell BREEAM, és necessari comptar amb un assessor especialitzat que guiï el procés, des del registre del projecte fins a l’avaluació i certificació final. Els costos varien segons la complexitat i el tipus de projecte, podent anar des de preus baixos per a edificis simples fins a xifres elevades per a projectes més complexos.

Els beneficis de comptar amb aquesta certificació són diversos: millor rendiment energètic, reducció de costos a llarg termini, major valor dels actius i una millor experiència per als usuaris. A més, les construccions sostenibles contribueixen a la millora de l’entorn, amb un menor impacte ambiental i una major salut per a les persones.

Publicado en

Contractació d’hipoteques fixes: què estan guanyant popularitat una altra vegada?

Les hipoteques fixes estan recuperant protagonisme al mercat, mentre que la contractació de préstecs a tipus mixt està disminuint. Segons l’informe del segon trimestre de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), els préstecs mixtos, que combinen un període inicial fix amb un de variable, han experimentat una desacceleració aquest any. Alhora, els préstecs a tipus fix han guanyat rellevància, especialment després de les rebaixes recents en els tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE) i la millora de les condicions ofertes pels bancs.

A Feliu&Franquesa analitzem per què aquestes hipoteques estan guanyant popularitat.

El 2023, els préstecs mixtos van tenir un creixement notable, duplicant la seva quota de mercat, del 15% al ​​30%. Tot i això, el 2024, la seva demanda ha disminuït. A l’agost, la quota dels préstecs mixtos va baixar al 28,9%, mentre que les hipoteques fixes van assolir un 61,5% de les noves contractacions, cosa que representa un augment significatiu respecte a l’any anterior. Aquesta tendència marca un màxim de dos anys i s’alinea amb les previsions dels experts.

Tot i la caiguda, els préstecs mixtos continuen tenint una participació superior a la que tenien abans de la pujada de tipus d’interès per part del BCE el 2022. Els préstecs a tipus variable, per la seva banda, continuen en declivi, representant només el 9,5% de les noves hipoteques, una xifra mínima històrica.

En els pròxims mesos, s’espera que les hipoteques fixes i mixtes continuïn dominant el mercat a causa de l’expectativa que els bancs millorin les ofertes a mesura que el BCE continuï baixant els tipus d’interès. Des del juny, el BCE ha realitzat tres retallades i es preveu que al desembre n’hi hagi una d’addicional, amb més reduccions el 2025. Actualment, els bancs estan oferint hipoteques fixes amb tipus d’interès propers al 3%, mentre que les ofertes mixtes amb el tipus fix entre tres i cinc anys voregen el 2,5%.

Aquest ajustament en els tipus d’interès també ha permès una reducció en el cost de les hipoteques, cosa que ha alleujat els compradors, tot i que l’augment del valor dels immobles ha contrarestat parcialment aquest efecte.

Publicado en

¿ Què és el contracte d’usdefruit i com funciona?

L’usdefruit és un concepte clau a l’àmbit de la propietat immobiliària. Es refereix al dret d’usar i gaudir d’un bé immoble sense ser-ne el propietari, cosa que implica una sèrie de drets i responsabilitats per a la persona que l’ostenta. En aquest context, és fonamental entendre com funciona el contracte d’usdefruit i què ha d’incloure per ser legal, a Feliu&Franquesa t’ho expliquem.

Un contracte d’usdefruit és un document formal mitjançant el qual el propietari d’un bé concedeix a una altra persona (o diverses) el dret a utilitzar-lo i beneficiar-se’n, sigui de manera gratuïta o bé a canvi d’un preu.

Aquest tipus d‟acord involucra dues parts: l‟usufructuari, qui gaudirà del bé, i el propietari, qui transfereix aquest dret.

Aquest tipus de contracte es fa servir quan una de les parts decideix cedir el dret d’ús d’un immoble, sigui de forma temporal o vitalícia. A més, hi ha situacions legals, com l’usdefruit del cònjuge vidu, en què la llei estableix aquest dret sense necessitat d’un contracte privat.

El contracte d’usdefruit ha d’incloure diverses clàusules essencials. Entre elles hi ha les dades de les parts involucrades, una descripció de l’immoble, la durada de l’usdefruit, les condicions per finalitzar el dret, si hi ha un preu associat o si és gratuït, i les obligacions d’ambdues parts. En alguns casos, aquest contracte s’ha d’elevar a escriptura pública davant de notari, especialment si l’usdefruit és gratuït.

La durada de l’usdefruit pot ser determinada, és a dir, per un temps específic, o vitalícia, cosa que significa que s’estén durant la vida de l’usufructuari. Si l’usdefruit és vitalici, no es pot heretar; en morir l’usufructuari, el dret s’extingeix i el propietari passa a disposar del bé.

Finalment, encara que un usdefruit es pot formalitzar en un contracte privat si és onerós, en cas de ser gratuït, s’ha d’elevar a escriptura pública per garantir-ne la validesa.