Mes: octubre 2024

En els darrers anys, nombroses promotores i constructores a Espanya s’han enfrontat a problemes financers, deixant al seu pas impagaments a proveïdors, edificis inacabats i famílies que no han pogut accedir a casa seva.

Tot i que el sector immobiliari ha mostrat signes de recuperació, encara persisteixen dificultats. El juliol del 2024, per exemple, una promotora amb seu a Madrid, va sol·licitar el concurs de creditors a causa de l’augment de costos de construcció i deutes acumulats. Aquesta situació va afectar més de 660 habitatges a Madrid i localitats properes, deixant molts compradors en uns llimbs.

Per als que han invertit en un habitatge afectat pel concurs, sorgeixen moltes preguntes: què implica això? És possible recuperar els diners invertits? Quina documentació es requereix? Qui es responsabilitza dels possibles danys a la propietat?

A Feliu&Franquesa intentarem aclarir aquests dubtes.

El concurs de creditors és un procés legal que cerca trobar solucions per a empreses que no poden complir amb les seves obligacions financeres. Aquest procés es duu a terme en un jutjat especialitzat i es designa un administrador concursal que supervisa la situació financera i les operacions del deutor. El resultat pot ser un acord per reestructurar els deutes o, en el pitjor dels casos, la liquidació d’actius per saldar comptes amb els creditors.

Els compradors poden optar per resoldre el contracte si hi ha retards significatius en el lliurament, cosa que els permetria recuperar la seva inversió a través d’un aval bancari o segur, però és essencial reunir ràpidament tota la documentació pertinent.

Si el comprador decideix continuar amb la compra, és important continuar complint els pagaments pendents, sota la supervisió de l’administrador concursal. Els problemes financers del promotor no haurien d’afectar la qualitat del producte final, ja que hi ha mecanismes per garantir-ne la continuïtat.

En cas que l’habitatge ja estigui en possessió del comprador, hi ha garanties legals que protegeixen contra defectes de construcció, la responsabilitat dels quals recau en el promotor, independentment de la seva situació financera.

Si l’immoble queda a mig construir, el contracte de compravenda inclourà clàusules que permeten l’execució d’avals, assegurant així la devolució de les quantitats pagades. No obstant això, sempre es recomana cercar assessorament legal per manejar aquestes situacions de manera efectiva.

Tenir un pati exterior no només millora l’estètica d’un edifici, sinó que també aporta nombrosos avantatges per a la qualitat de vida dels residents. Aquest espai és perfecte per relaxar-se o socialitzar amb amics, oferint una varietat de beneficis amb molt poques exigències.

A Feliu&Franquesa us presentem alguns aspectes clau a considerar en dissenyar un pati exterior.

1. Estableix objectius i organitza l’espai
Abans d’iniciar el disseny, és fonamental definir què vols aconseguir amb el pati. Si la vostra intenció és crear un lloc per fer exercici o un per a la relaxació, això influirà en el disseny. Conèixer les dimensions de l’àrea disponible us ajudarà a determinar quines activitats podeu implementar. Optimitzar cada racó és essencial per aconseguir un ambient acollidor i funcional, cosa que es tradueix en una millor qualitat de vida.

2. Selecciona materials i sòl
Escollir els materials adequats és crucial. Han de ser duradors i resistents a les inclemències del temps, sobretot el terra, que és el més exposat. Els terres antilliscants són una excel·lent opció. Materials com la fusta, pedra, formigó i rajoles són habituals, i la seva elecció s’ha d’alinear amb l’estil que vols assolir.

3. Vegetació
La inclusió de plantes és vital per aportar calma a l’espai. És preferible optar per un nombre reduït d’espècies visualment atractives i fàcils de cuidar. Les plantes no només aporten colors i aromes, sinó que també milloren el benestar dels residents.

4. Mobiliari i accessoris
Escolliu mobles còmodes i resistents a l’exterior. Els coixins poden aportar confort i estil, i inclou elements decoratius com testos, escultures i pèrgoles, així com característiques addicionals com a fonts o fogueres que facin l’espai més acollidor.

5. Il·luminació
La il·luminació és essencial per gaudir del pati a la nit. Varia els tipus de llums —des de focus fins a llums de paret— per crear un ambient acollidor i destacar les teves àrees preferides.

6. Manteniment
Selecciona plantes i materials de baix manteniment i estableix un pla de neteja regular.

Dissenyar un pati exterior és una aventura que pot enriquir la teva vida i augmentar el valor de la teva propietat. Seguint aquests consells i ajustant-los al teu gust, podràs crear un espai bonic i funcional que gaudiràs durant anys.

Quan es tracta de comunitats de veïns, és comú que comptin amb els seus propis estatuts. Si estàs considerant una operació immobiliària, és fonamental revisar aquests documents amb deteniment per comprendre les normes que regiran la teva propietat i les despeses associades.

Els estatuts no són obligatoris, però la presència és habitual. És important saber on trobar-los i quins aspectes són crucials en revisar-los, i a Feliu&Franquesa t’ho expliquem tot.

Com consultar els estatuts de la comunitat
Una de les maneres més directes d’obtenir una còpia dels estatuts és sol·licitar-la al president de la comunitat o a l’administrador de finques. Generalment, tots dos tindran accés a aquest document, ja que són els encarregats de fer complir les normes establertes. Si esteu interessats a adquirir una propietat en aquesta comunitat, és probable que us proporcionin els estatuts sense inconvenients.

Registre de Propietat
Si per alguna raó no aconsegueixes obtenir-los, pots recórrer al Registre de la Propietat, on sovint estan inclosos en l’escriptura de divisió horitzontal. Tot i que no és obligatori registrar aquests documents, la seva inscripció és vital perquè tinguin validesa davant de tercers. Això vol dir que, si compres un immoble i els estatuts no estan registrats, no estaràs obligat a complir les seves disposicions.

Conseqüències de la manca de registre
Segons l’article 5 de la Llei de propietat horitzontal (LPH), els estatuts no afecten tercers si no hi estan inscrits. Per tant, només els propietaris que hagin participat en la seva signatura estan obligats a complir-los. Si no hi ha estatuts registrats, els propietaris només estaran subjectes a la LPH i altres normatives pertinents.

Costos de registre
El cost de registrar els estatuts d’una comunitat es regula a través d’un Reial decret que estableix un aranzel per als registradors de la propietat. Aquest aranzel només s’aplica si els estatuts es creen després de la inscripció del règim de propietat horitzontal. Les tarifes varien segons el valor de la propietat i es redueixen en un 70% per a les modificacions que afectin els elements ja existents.

És essencial informar-te sobre els estatuts de la comunitat abans de comprar un immoble per assegurar-te que coneixes les normes i possibles despeses que et podries enfrontar.

L’adquisició d’un habitatge implica molt més que només la hipoteca. Hi ha diverses despeses i tributs que cal considerar per completar el procés de compra i convertir-se en propietari.

A Feliu&Franquesa t’expliquem quant costa realment comprar un habitatge.

Algunes de les despeses essencials inclouen la taxació de la propietat, els honoraris del notari, el registre i diversos impostos (com l’IVA o l’ITP). En general, es recomana comptar amb estalvis que oscil·lin entre el 10 i el 12% del valor de l’habitatge, encara que això varia segons la comunitat autònoma i el tipus d’immoble. Aquestes despeses són obligatòries i la quantitat dependrà de si es tracta d’una casa nova o de segona mà, així com del preu de l’immoble.

Aquestes són les principals despeses relacionades amb la compra d’un habitatge:

1. Despeses de notaria: Els honoraris notarials estan regulats i varien entre 600 i 875 euros, depenent del valor de la propietat. Per exemple, per a un habitatge de 100.000 euros el cost podria rondar els 850 euros.

2. Registre de la propietat: Inscriure l’escriptura també té un cost que oscil·la entre 400 i 650 euros, segons el valor de l’immoble.

3. Gestoria: Aquest servei és opcional, però recomanable per facilitar tràmits. Sol ser una despesa aproximada a 300 euros.

4. Impostos: Per a habitatges nous, l’IVA és el principal impost, que se situa al 10% En el cas d’immobles usats, s’aplica l’impost sobre transmissions patrimonials (ITP), amb taxes que varien entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.

5. Despeses Addicionals: Si se sol·licita una hipoteca, s’han de considerar altres despeses com la taxació (250 a 600 euros) i la possible comissió d’obertura, que pot assolir el 2% del capital prestat.

En comprar un habitatge, les despeses totals poden sumar entre el 10% i el 12% del preu de la propietat.

Aquest percentatge inclou tots els costos esmentats i varia segons la ubicació i el tipus d’immoble, per la qual cosa és essencial planificar adequadament aquestes despeses abans de fer la compra.

La modificació de l’escriptura d’un habitatge és un procediment legal essencial per actualitzar i ajustar els detalls d’una propietat, com ara la distribució, la superfície o la titularitat, però, atès que implica ajustaments legals i administratius, és crucial entendre qui poden fer aquests canvis. , els passos necessaris i els costos associats.

A Feliu&Franquesa t’expliquem tot el que cal saber sobre això.

Passos per modificar l’escriptura d’un habitatge

1. Documentació necessària: Per iniciar el procés, necessitareu una còpia de les escriptures actuals i els documents d’identitat corresponents. A més, hauràs de preparar les despeses relacionades amb la notaria i la inscripció al Registre de la Propietat.

2. Passos a seguir: Primer, cal redactar la modificació per un notari, que formalitzarà l’acord i actuarà com a testimoni. Posteriorment, l’escriptura modificada ha de ser inscrita al Registre de la Propietat. És fonamental abonar els impostos pertinents abans de completar aquest pas. Si no esteu familiaritzats amb aquests tràmits, contractar un gestor especialitzat pot ser útil.

Temps i costos de la modificació

● Temps de tràmit: Generalment, el Registre de la Propietat despatxa els documents en un termini de 15 dies hàbils des de la presentació completa, sempre que tots els requisits legals i fiscals estiguin complets. El procés notarial sol ser ràpid un cop feta la cita i la formalització de l’escriptura.
● Costos: Les despeses inclouen:
○ Notaria: Els aranzels notarials es calculen en funció del valor del bé i el nombre de folis. Per exemple, una escriptura pública per a un immoble de 250.000 euros podria costar aproximadament 460 euros, a més a més d’un càrrec addicional per folis i còpies.
○ Registre de la Propietat: Els aranzels per a la inscripció també varien segons el valor de l’immoble, amb un rang que va des de 24,04 euros fins a 2.181,67 euros. El cost mitjà acostuma a estar entre 600 i 1.000 euros.

Responsabilitat de les despeses

En general, en una compravenda, el venedor sol cobrir les despeses de l’escriptura, mentre que el comprador assumeix els costos d’inscripció al Registre. En el cas d’herències o donacions, els hereus o donataris són responsables d’aquestes despeses.

Impostos relacionats

La modificació d’escriptures pot implicar el pagament de diversos impostos:

● IVA o Impost de Transmissions Patrimonials per a habitatges de nova promoció o de segona mà, respectivament.
● Impost de successions i Donacions i plusvàlua municipal si la propietat s’ha rebut per herència.

Actualització d’escriptures
És recomanable actualitzar les escriptures en casos com la mort del propietari, canvis en l’ús de l’immoble, o la transferència de titularitat. Aquest procés assegura que la informació oficial reflecteixi la realitat actual de l’immoble i protegeix contra possibles conflictes legals.

Realitzar aquests tràmits correctament garanteix que la titularitat i els detalls de la propietat estiguin actualitzats i en ordre, evitant futurs problemes legals.