Mes: julio 2024

En comprar un habitatge, és crucial estar atents a possibles vicis ocults o defectes greus no evidents en visites inicials. Aquests defectes, presents abans de la compra, poden ser molt variats, com ara problemes d’aigua (humitats, goteres), danys a la fonamentació (esquerdes), acabats defectuosos, aïllament insuficient o problemes elèctrics. A Feliu&Franquesa us expliquem l’impacte dels vicis ocults en el valor d’una propietat.

 

Per identificar aquests vicis ocults, és recomanable que el comprador contracti professionals per inspeccionar minuciosament l’habitatge. Idealista esmenta que, encara que no hi ha una llista tancada d’aquests defectes, els més comuns solen estar relacionats amb l’aigua, la fonamentació, els acabats, l’aïllament i el sistema elèctric.

 

Els experts aconsellen fer una inspecció detallada de cada habitació i zona de l’immoble, revisant parets, sostres, terres, finestres i portes. També és important verificar el correcte funcionament de les instal·lacions elèctriques i de fontaneria, com ara endolls i aixetes. Les humitats, que són comunes en habitatges antics, han de ser identificades i se n’ha de determinar l’origen. A més, es recomana comprovar el funcionament correcte de portes i finestres.

 

Una altra pràctica útil és sol·licitar al venedor un historial de manteniment i reparacions de l’habitatge, cosa que pot proporcionar informació valuosa sobre problemes anteriors.

 

En termes de responsabilitat, segons l’article 1484 del Codi civil, el venedor està obligat a respondre pels defectes ocults que fan que la propietat no sigui apta per al seu ús previst o que en disminueixen significativament el valor. Si aquests defectes són detectats després de la compra, el comprador té dues opcions segons l’article 1485: l’acció redhibitòria, que permet rescindir el contracte i rebre un reemborsament de les despeses, o l’acció ‘quanti minoris’, que permet reduir el preu proporcionalment al valor perdut.

 

El comprador té un termini de sis mesos per reclamar per aquests defectes ocults, ja sigui mitjançant una reclamació extrajudicial o un procés judicial. Això assegura que el comprador pugui prendre mesures si hi ha problemes significatius després de l’adquisició de l’habitatge.

En els primers set mesos de l’any passat es van heretar 123.318 habitatges, un 3,3% més que el mateix període de l’any anterior, i van representar el 20,38% de totes les transmissions d’habitatge, segons l’Institut Nacional d’Estadística. Tot i això, vendre un habitatge heretat pot ser complicat, especialment quan hi ha múltiples propietaris. A Feliu&Franquesa us expliquem quins factors hem de considerar.

 

Valoració professional

Un pas inicial crucial és obtenir una valoració professional de la propietat perquè ajuda a establir un preu realista i competitiu, incrementant així les possibilitats d’atreure compradors interessats.

 

Documents necessaris

Abans de procedir amb la venda, és essencial reunir tots els documents relacionats amb l’herència:

 

• Certificat de defunció, que acredita legalment la mort del propietari.
• Certificat d’últimes voluntats, que indica si hi ha un testament i davant de quin notari va ser realitzat.
• Còpia del testament, utilitzada per als tràmits d’herència, s’ha de sol·licitar al notari esmentat al certificat d’últimes voluntats.

 

 

Comunicació entre hereus

En casos amb diversos hereus, és fonamental mantenir una comunicació oberta i transparent per evitar conflictes i prendre decisions conjuntes i el millor és designar un portaveu entre els hereus per canalitzar totes les comunicacions.

 

Impostos sobre l’herència

Els hereus han d’acceptar l’herència abans de poder vendre l’immoble, cosa que se sol fer mitjançant un notari. A més, cal pagar diversos impostos:

 

• Impost sobre successions i donacions: pagat en rebre l’herència, la quantia varia segons la comunitat autònoma.
• Plusvàlua municipal: Aquest impost local grava l’augment del valor dels terrenys urbans.

 

Inscripció al Registre de la Propietat

És recomanable inscriure l’habitatge heretat al Registre de la Propietat per aportar seguretat jurídica. Això implica actualitzar la titularitat de la propietat després de liquidar els impostos corresponents.

 

Termini per vendre l’habitatge heretat

No hi ha un termini legal específic per vendre una casa heretada, però Casavo suggereix que vendre dins del primer any pot evitar el pagament de la plusvàlua novament.

 

Conflictes entre hereus

Si un hereu no vol vendre, es pot sol·licitar judicialment l’extinció del condomini, portant la propietat a una subhasta pública. Tot i que no és ideal, permet que els hereus interessats comprin l’habitatge a un preu potencialment menor.

 

Venda de part de l’habitatge

És possible vendre la part d’un hereu a un tercer o a una empresa especialitzada, cosa que sol resultar en un preu inferior al de mercat.

 

Habitatge amb hipoteca

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, primer cal avaluar si els fons de la venda cobreixen el deute. Alternativament, es pot buscar finançament o acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, només acceptant si el resultat és positiu.

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són essencials per fomentar l’eficiència energètica al nostre país, permetent a comunitats de veïns, empreses i altres actors beneficiar-se econòmicament invertint en projectes d’eficiència energètica. Aquest model, present a diversos països europeus, proporciona una compensació econòmica pels estalvis energètics obtinguts. A Feliu&Franquesa us expliquem si aquests certificats són adequats per a la vostra llar.

 

Què és un Certificat d’Estalvi Energètic?

Un CAE és un document electrònic que certifica l’estalvi d’energia resultant d’una intervenció en eficiència energètica. Cada certificat equival a un estalvi de 1 kWh d’energia final. Per exemple, una acció que estalvia 500 kWh anuals resultarà a 500 CAE.

 

Regulació i emissió

Els CAE estan regulats pel Reial decret 36/2023 i són emesos per entitats competents en eficiència energètica de la comunitat autònoma corresponent. Els subjectes obligats o delegats han de presentar una sol·licitud i un expedient detallat de la intervenció per obtenir-ne el certificat.

 

Mesures d’estalvi

Diverses intervencions poden generar CAE, com a millores en climatització, il·luminació, i gestió energètica intel·ligent. Algunes mesures específiques inclouen la rehabilitació tèrmica d’edificis, la instal·lació de tecnologies solars, sistemes d’automatització i la substitució d’electrodomèstics per altres de més eficients.

 

Sol·licitants i beneficiaris

Només els subjectes obligats amb una obligació d’estalvi d’energia superior a 50 MWh o els acreditats com a subjectes delegats poden sol·licitar CAE. Les comunitats de propietaris també se’n poden beneficiar, especialment mitjançant Empreses de Serveis Energètics (ESE) que desenvolupen projectes d’eficiència energètica. Aquests estalvis certificats es poden vendre a subjectes obligats, monetitzant així part de la inversió.

 

Valor i compliment

Cada CAE representa un estalvi de 1 kWh. El compliment de l’obligació d’estalvi energètic mitjançant CAE és voluntari per als subjectes obligats, que han de satisfer almenys el 35% de la quota d’estalvi amb aportacions al Fons Nacional d’Eficiència Energètica (FNEE) i poden fer servir CAE per a la resta.

 

Els CAE són un instrument valuós per incentivar l’eficiència energètica, que permet als participants recuperar inversions i contribuir a les metes nacionals d’estalvi energètic, beneficiant tant el sector privat com el públic.

Comprar un habitatge per llogar és una estratègia comuna per rendibilitzar estalvis, invertir en una herència o aprofitar un cop de sort. No obstant això, moltes propietats surten al mercat sense millores, cosa que en pot dificultar el lloguer o reduir el benefici. Reformar l’habitatge pot incrementar-ne el valor i el atractiu, però quan i com és convenient fer-ho? A Feliu&Franquesa et parlem de sis aspectes que no has de passar per alt en llogar el teu habitatge i invertir en reformes.

 

Avaluació inicial

Abans de reformar, és crucial determinar el tipus de lloguer: per a estudiants, turisme o llarga durada. Les necessitats varien: estudiants i turistes requereixen menor inversió en acabats, mentre que lloguers a llarg termini es beneficien de detalls de qualitat.

 

Estat de l’immoble

L‟estat de l’immoble s‟ha d‟avaluar amb un professional per evitar problemes futurs. És essencial revisar l’estructura, les instal·lacions elèctriques, lampisteria i el gas. Renovar superficialment sense abordar problemes estructurals pot resultar en reparacions costoses a llarg termini.

 

Espais clau: saló, cuina i bany

Aquestes àrees són fonamentals per revalorar l’habitatge. No sempre calen grans obres; petites intervencions, com ara pintar rajoles, canviar taulells o renovar sanitaris, poden modernitzar significativament aquests espais. Millorar l’aparença del saló amb noves pintures o acoltellar i envernissar el parquet també hi afegeix valor sense grans costos.

 

Eficiència energètica

L’eficiència energètica és important tant per a propietaris com a llogaters. Millorar la caldera, sistemes de refrigeració i aïllament, com ara canviar finestres, redueix costos energètics i augmenta el confort. Substituir bombetes per llums LED i modernitzar lluminàries pot fer l’habitatge més atractiu i econòmic de mantenir. A més, es poden aprofitar ajudes dels fons Next Generation de la UE per a aquestes millores.

 

Distribució de l’espai

Una distribució intel·ligent pot fer l’habitatge més atractiva. Menys habitacions més àmplies i lluminoses solen ser més valorades. Obrir espais, com integrar la cuina al saló, es pot convertir en un lloguer més ràpid i a millor preu.

 

Moblar o no moblar

Decidir si moblar depèn del tipus de lloguer. Per a estudiants, és imprescindible; per a lloguers de llarga durada, pot no ser necessari ja que molts llogaters prefereixen portar els seus mobles. Tot i això, oferir un habitatge moblat amb peces actuals i funcionals pot reduir la competència i accelerar el lloguer.

 

Reformar estratègicament un habitatge per a lloguer pot augmentar significativament la seva rendibilitat i atractiu, fent-lo més competitiu al mercat.